กองอสังหา ERWPF ในมุมมองของ นลท ที่หวังรายได้จากค่าเช่า
ราละเอียดโครงการณ์
จานวนเงินทุนของโครงการจัดการกองทุนรวม มูลค่าที่ตราไว้ จานวน ประเภท ราคาของหน่วย
ลงทุนที่เสนอขาย และมูลค่าขั้นต่าในการจองซื้อ
2.1 จำนวนเงินทุนของโครงการ : 1,831,440,000 บาท
2.2 มูลค่าที่ตราไว้ต่อหน่วยลงทุน : 10.40 บาท
2.3 จำนวนหน่วยลงทุน : 176,100,000 หน่วย
กองทุนรวมมีวัตถุประสงค์จะลงทุนครั้งแรกในโรงแรมไอบิส ป่าตอง และ โรงแรมไอบิส
พัทยา
โดยในการเข้าลงทุนดังกล่าว กองทุนรวมจะรับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของทั้งสอง
โรงแรม ซึ่งทรัพย์สินดังกล่าวประกอบด้วยที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร งานระบบสาธารณูปโภค
ที่เกี่ยวข้องกับกิจการโรงแรม และเฟอร์นิเจอร์ ทรัพย์สินติดตรึงตรา และอุปกรณ์ต่างๆ จากบริษัท
ดิ เอราวัณ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) (“ERAWAN”) ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวก่อน
วันที่กองทุนรวมจะเข้าลงทุน (“ทรัพย์สินที่กองทุนรวมจะเข้าลงทุนครั้งแรก”)
มาดูกองทุน erwpf โดยปกติของคนที่ลงทุนกองอสังหา มักคาดหวังจะได้รายได้จากค่าเช่าเป็นหลัก กอง erwpf เป็นกองที่ลงทุนใน รร ไอบิสป่าตอง และพัทยา แล้วนำกลับไปให้ เอราวัณเช่า และ เอราวัณไปจ้าง แอคคอร์บริหารที่ต่อ โดยที่รายได้ของกองทุน แบ่งเป็น ค่าเช่า+รายได้ผันแปร
แต่ประเด็นสำคัญอยู่ที่ต่อไปนี้
มูลค่าโครงการของกองทุน 1831M แต่รายได้ค่าเช่าที่เป้ฯรายได้ประจำ ทางกองทุนรวมจะได้รับ 72.5M ต่อปี ค่าเช่าคงที่ส่วนนี้ คิดเป็นประมาณ 3.96% เท่านั้นเอง (โดยที่มีการประกันรายได้ค่าเช่าในช่วง 4ปีแรกโดย ERAWAN )
ซื้อสัญญาที่กองทุนให้ เอราวัณเช่าเป็นแบบ 3ปี ต่อสัญญา ครั้งนึง และ มีแนบท้าย "โดยอัตราค่าเช่าคงที่ดังกล่าวจะมีผลบังคับตลอดระยะเวลาการเช่าตามที่กาหนดไว้ในสัญญาเช่า และเมื่อมี
การต่อสัญญาเช่า บริษัทจัดการจะใช้ความพยายามให้ค่าเช่าคงที่ไม่ต่างจากเดิม"
นี่ว่าในแค่จุดแรกในส่วนที่ได้ค่าเช่าคงที่นะคับ ประเด็นที่เป็นความเสี่ยงคือ ไม่แน่ใจว่าหาก เอราวัณ ทำไปนานๆแล้ว ไม่คุ้มเกิดไม่ต่อสัญญาเช่ากับกองทุน ?? หรือต่อสัญญาในอัตราค่าเช่าที่ต่ำลงกว่าปัจจุบัน ผลจะเป็นอย่างไร (อันนี้รู้ครับว่าโอกาสเกิดได้น้อย แต่ก็เป็นความเสี่ยงที่ นลท ต้องนำมาพิจรณาคู่กับผลตอบแทนว่าคุ้มค่ากันไหม)
ต่อมา ค่าเช่าคงที่จะ ถูกบวกเพิ่มด้วยค่าเช่าแปรผัน หรือหักออก หากกิจการ รร ในส่วนที่คำนวนเป็นค่าเช่าแปรผันติดลบ จุดนี้จะเห็นได้ว่า มีความเสี่ยงเข้ามาสูงมาก ในฐานะที่ให้เช่าอสังหามี yield ที่ต่ำแล้ว ตามหลักความเสี่ยงควรต่ำตาม แต่อันนี้ต้องไปแบกรับความเสี่่ยงจากการประกอบกิจการ รร อีกด้วย (แน่นอครับ หาก รร กำไรมาก็จะได้ค่าเช่าที่มากตาม เพียงแต่ใช่ความตั้งใจของ นลท ที่จะลงทุนในกองอสังหาหรือไม่ และ นลท พร้อมรับความเสี่ยงในการประกอบกิจการของ รร หรือไม่ หรือมองอีกมุม หากพร้อมรับความเสี่ยงในกิจการ รร การลงทุนในหุ้นสามัญของ รร โดยตรงจะตรงวัตถุประสงค์กว่าไหม )
การคำนวนรายได้ค่าเช่าส่วนที่แปรผันนั้น เป็นแบบนี้
ค่าเช่าแปรผันของแต่ละไตรมาส = [ก x (ข – ค – ง – จ)]– ค่าเช่าแปรผันที่ผู้เช่าพึงชาระนับแต่ต้นปีปฏิทินจนถึงวันสิน้ ไตรมาสก่อนหน้า(Year-to-Date Variable Rent)
โดยที่
ก = อัตราร้อยละของค่าเช่าแปรผันในอัตราร้อยละ 90.00
ข = รายได้รวมจากการประกอบกิจการโรงแรมไอบิส พัทยา และโรงแรมไอบิส ป่าตอง นับแต่ต้น
ปีปฏิทิน (รายได้จากการเช่าห้องพักค่าบริการและรายได้จากการดาเนินงานอื่นๆ ไม่รวม
ดอกเบยี ้ รับ) และ/หรือค่าสินไหมประกันภัยธุรกิจหยุดชะงักที่ได้รับจากบริษัทประกันนับแต่
ต้นปีปฏิทิน ตามที่ปรากฏในงบการเงินของผู้เช่า
ค = ค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการบริหารโรงแรมนับแต่ต้นปีปฏิทิน ซึ่งไม่รวมค่าใช้จ่ายดอกเบีย้ ตามที่
ปรากฏในงบการเงินของผู้เช่า
ง = ร้อยละ 4 ของรายได้รวมทัง้ หมดนับแต่ต้นปีปฏิทิน (หรือร้อยละ 4 ของ ข) ซึ่งผู้เช่าสารองไว้
เพื่อเป็นทุนสารองค่าบารุงรักษาและซ่อมแซม
จ = ค่าเช่าคงที่ตามที่กาหนดในสัญญา (Accrual Basis) นับแต่ต้นปีปฏิทิน
ทั้งนี้ ไม่ได้บอกว่าดีหรือไม่ดีนะครับ แต่นำเสนอข้อมูลเพื่อ นลท จะได้พิจรณาถึงความเสี่ยงคู่กับผลตอบแทนที่ได้รับ
