Oppday SF End Year 2018
SF ก่อตั้ง 1994 ปัจจุบันมีพนักงานประจำ 78 คนมีศูนย์การค้า 19 แห่ง
ตั้งแต่บริษัทก่อตั้งในปี 1994 เราเปิดศูนย์การค้าแห่งแรกที่ marketplace บางบอน
ปี 2002 ได้จดทะเบียนอยู่ในตลาด Mai
ปี 2003 เข้ามาอยู่ในตลาด Set
ปี 2006 พัฒนาศูนย์การค้าใหญ่ขึ้นคือศูนย์การค้าเอสพลานาด เป็น Close Mall แห่งแรกของเรา
ปี 2012 (2555) บริษัทได้เปิดศูนย์การค้าเมกะบางนาโดยร่วมทุนกับกลุ่ม IKEA ซึ่งเป็นผู้ผลิตเฟอร์นิเจอร์รายสำคัญของโลก เมกะบางนาเปิดบริการ ในวันที่ 5 เดือน 5 ปี 55 หลังจากนั้นในปี 2017 เมกะบางนามีส่วนขยายเพิ่มขึ้น มีขยายส่วน Food walk เพิ่มขึ้น
ปี 2017 ได้มีการ Redevelopment โครงการทุ่งมหาเมฆและเปลี่ยนชื่อเป็นโครงการ Market Place นางลิ้นจี่ 1 เปิดปี 2017 และเฟส 2 เปิดปี 2018
ปี 2019 มีโครงการที่เปิดให้บริการแล้วคือ Market Place สุขาภิบาล 3 เปิดบริการในช่วงสิ้นเดือนที่ผ่านมา
ถัดมาเป็นโครงการ Market Place ดุสิตเปิดให้บริการวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2019
รูปแบบศูนย์การค้าของ Siam Future ที่ใช้อยู่ แบ่งเป็นประมาณ 6-7 รูปแบบ
-Lifestyle Center ปัจจุบันมีทั้งหมด 6 ศูนย์การค้าคิดเป็นพื้นที่ประมาณ 78000 ตารางเมตร
- Power Center เป็นลักษณะที่มีผู้เช่าหลักหลายคนอยู่ร่วมกันมีอยู่ 3 ศูนย์การค้าจะเป็นประมาณ 70,000 ตารางเมตร
- Entertainment Center คือที่เอสพลานาดรัชดา 1 แห่ง มีพื้นที่ 42,000 ตารางเมตร
- Neighborhood Center มี 6 ศูนย์การค้า มี 40,000 ตารางเมตร
- Super Regional Mall เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่คือเมกะบางนามีพื้นที่เช่าอยู่ 191,000 ตารางเมตร
โดยรวมทั้งหมดคือมี 19 ศูนย์การค้า พื้นที่เช่าประมาณ 426,720 ตารางเมตร Occupency rate 92%
ศูนย์การค้าแบบ Lifestyle Center ที่เด่นๆก็มี เจ อเวนิวทองหล่อ ลาวิลล่าที่ซอยอารีย์ นวมินทร์ซิตี้อเวนิว ที่ถนนเกษตร- นวมินทร์
มันจำนวนหุ้นจดทะเบียนที่ชำระแล้ว 1777 ล้านหุ้น ณสิ้นปีที่ผ่านมา เราสามารถแบ่งเป็น 3 กลุ่มใหญ่ 1 ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทคือกลุ่มบริษัทเมเจอร์ซีนีเพล็กซ์กรุ๊ปจำกัดมหาชนถือหุ้นอยู่ 26% อีกกลุ่มคือกลุ่ม management ถือหุ้นรวมกัน 23% ประกอบไปด้วยกลุ่มวิฑูรชาติ กลุ่มสุทธิพงษ์ซึ่งเป็นฟาวเดอร์และกลุ่มพจน์เกษมสิน และกลุ่มจันทรประภา ที่เหลือ 51% เป็น Free Float
ในปี 2018 balance sheet Message ของเราเพิ่มขึ้นจาก 17,240 ล้านในปี 2017 เป็น 19,375 ล้านบาทในปี 2018 เพิ่มขึ้น 2135 ล้าน ประมาณ 12 เปอร์เซ็นต์สาเหตุที่เพิ่มขึ้น 1.จากการขยายงานและการเติบโตของศูนย์การค้าเมกะบางนาทำให้เงินลงทุนร่วมค้าของเราเพิ่มขึ้นประมาณ 1 พันล้านและส่วนที่ 2. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นการขยายงานของฝั่งฟิวเจอร์เองก็มีการเติบโตขึ้น
ด้านของหนี้สิน มีการเติบโตขึ้นเช่นเดียวกันโดยที่ในปี 2017 มี หนี้สินอยู่ที่ 6,095 ล้าน ส่วนในปี 2018 มีหนี้สินมาอยู่ที่ 6,783 ล้าน เพิ่มขึ้น 688 ล้าน ด้วยหลักๆมาจากเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน กู้มาเพื่อลงทุนในศูนย์การค้าของบริษัท
ทางด้าน Equity ปี 2017 อยู่ที่ 11,144 ล้าน ปี 2018 อยู่ที่ 12,592 ลบ
งบกําไรขาดทุน
2017 Recurring profit 130 ล้าน
2018 Recurring profit 88 ล้าน
สาเหตุที่กำไรลดลงเกิดจาก 2 สาเหตุหลัก
1 เรามีศูนย์การค้า 2 ศูนย์ ที่หมดสัญญาเช่าแล้วเราไม่ต่อสัญญาไปคือที่ปิยรมย์เพลสสุขุมวิท 101 และลาดพร้าวซอย 120
2. เรามีการรีโนเวท J Avenue ปิดบางส่วนไป 6 เดือน และ Market place สุขาภิบาล 3 มีการต่อสัญญาเช่าที่ดิน มีการรีโนเวทศูนย์การค้าทำให้ช่วงที่เรารีโนเวทกระทบต่อศูนย์การค้า กระทบต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัท
ในปี 2019 นี้บริษัทมองว่าจะมี positive impact เพราะ ศูนย์การค้า เรารีโนเวทเรียบร้อยแล้ว อย่างที่เจ๊วันนี้ดังนั้นในปี 2019 จะรับผลอย่างเต็มปี ส่วนโครงการ market Place สุขาภิบาล 3 เราได้เปิดบริการในช่วงสิ้นเดือนที่ผ่านมา (มกราคม)
และเรายังมีโครงการใหม่คือโครงการ market Place dusit พี่จะเปิดให้บริการวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2019 จะได้มีรายได้เข้ามาเช่นเดียวกัน รวมถึงโครงการนางลิ้นจี่ ไม่เปิดให้บริการเต็มรูปแบบในช่วงธันวาคมที่ผ่านมาดังนั้นปี 2019 จะรับรู้รายได้และกำไรได้เต็มปี
กำไรจากการร่วมค้าปัจจัยหลักๆมาจากโครงการเมกะบางนา จะเห็นว่าจากข้อมูลในอดีตปี 2015 2016 2017 2018 มีการเติบโตขึ้นค่อนข้างเยอะแต่ในปี 2018 กำไรที่เราได้เพิ่มขึ้นมาไม่สูงมากคือประมาณ 20 กว่าล้าน เป็นเพราะมี One Time Item เกิดขึ้นเป็น Expense ที่เกิดจากโครงการเมกะบางนา เราจะก่อสร้างสะพานกลับรถเพิ่มขึ้น 1 แห่งบริเวณหน้าโครงการ เราทำงานร่วมกับการทางพิเศษ งบลงทุนประมาณ 95 ล้านและเปิดให้บริการในปลายปีนี้ โดยที่ผู้สอบบัญชีให้ความเห็นว่าค่าใช้จ่ายก้อนนี้ควรจะเป็นค่าใช้จ่ายทั้งก้อนในทันที และเป็นค่าใช้จ่ายแบบ donation ทำให้เราใช้ประโยชน์ทางภาษีได้เพียง 5 เปอร์เซ็นต์ ทำให้มี Extra items ที่มา Hit Profit ของ Mega Bangna 90 ล้าน One time เข้ามาในปีนี้ทันที ดังนั้นถ้าจะมอง ภาพจากปี 2018 ไป รายการพิเศษตัวนี้ไม่มีแล้ว ทำให้เราสามารถ Recover Recurring profit ของ mega bangna กลับมาได้ตัวนึงแล้ว บวกกลับมา 90 ล้าน โดยที่ไม่ต้องทำอะไรเลย จากการที่เรามีการต่อสัญญาเช่าและการขยายพื้นที่เช่าต่างๆเพิ่มขึ้นของเมกะบางนาเองก็จะทำให้เรามี surplus ต่างๆที่เป็น Positive Impact เกิดขึ้นได้ ในภาพรวมของบริษัทในปี 2018 จึงมี Total Recurring Profit อยู่ที่ประมาณ 482 ล้าน หรือลดลงประมาณ 3% จากนั้นจะมี Add Fair Value Adjustment ของ SF เพิ่มขึ้นจาก 253 ลบ เป็น 343 ล้านและทางเมกะบางนาลดลงเหลืออยู่ 828 ล้าน โดยรวม Net profit ของบริษัทอยู่ที่ 1654 ล้านบาท Average Occupancy rate อยู่ที่ 92% EPS อยู่ที่ 0.93 บาท ปีนี้มีการจ่ายปันผล เป็นหุ้นปันผล 5 หุ้นเดิมต่อ 1 หุ้นใหม่ แลกเงินปันผล 10 สตางค์ (คิดเป็นมูลค่าต่อหุ้น dividend per Share ที่ 30 สตางค์ ) ถ้าเรามองถึงบริษัททั้งหมด 100% ตัวที่ Dominate กำไรสร้างกำไรให้กับบริษัท เป็นหลักอยู่ก็คือ Mega Bangna อยู่ที่ 83% รองลงมาเป็นเอสพลานาด J Avenue ลาวิลล่า และศูนย์การค้าอื่นๆ
ตัวเมกะบางนาเองตั้งแต่เปิดให้บริการมามีการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในฝั่งของสยามฟิวเจอร์เรามีรายได้จากค่าเช่าและบริการ เรามี Fixed rent 85% และเป็น Revenue Sharing 15% ส่วนใหญ่จะเป็นผู้เช่าหลักเช่นเมเจอร์ซีนีเพล็กซ์หรือร้านค้าหลักๆทั่วไป
ถ้าเป็น Category by GLA จะเป็น Fixed Rent 79% เป็น Revenue Sharing 21%
โครงสร้างของทางด้านค่าใช้จ่าย หลักๆก็จะเป็นค่าเสื่อมและค่าตัดจำหน่าย 29 เปอร์เซ็นต์ ค่าเช่าที่ดิน 17% ค่าบริหารงาน 22 เปอร์เซ็นต์ ค่าน้ำค่าไฟค่าสาธารณูปโภคและอื่นๆ 32%
ในส่วนของ sg&a ส่วนใหญ่จะเป็นค่าบริหารค่าใช้จ่าย ด้าน Personal 57% Marketing 19% Admin 19 เปอร์เซ็นต์และ Depreciation 5%
Debts Structure ของบริษัท ในปีที่ผ่านมาปี 2018 มีเงินกู้ยืมที่เพิ่มขึ้นจากสถาบันการเงินเป็น 2536 ล้าน โดยที่ average interest rate 3.89 เปอร์เซ็นต์ interest bearing debt to equity ratio อยู่ที่ 0.2 เท่า เป็น Bond 39% long term debt 7% และ Short term debt 34%
ณสิ้นปี 2018 Set อยู่ที่ 1,564
SF อยู่ที่ 7.35 market cap 13,058 ล้านบาท
Project Update
ตั้งแต่ปี 2012 เราได้เปิดเมกะบางนาไป ปี 2017 เปิดนางลิ้นจี่ เฟสเด้ง 6,500 ตรม และตัว mega bangna ตัว Food Walk expansion 11,216 ตารางเมตร ปี 2018 ขยาย 2 ส่วนนางลิ้นจี่เฟส 2 เปิดให้บริการอีก 4,900 ตารางเมตรและเมกะบางนามีขยาย Plot A เป็นรูปแบบของการให้เช่าที่ดิน จะมีผู้เช่าหลักคือ Marvel โรงเรียนนานาชาติ และ movement Playground ประมาณ 18,000 ตารางเมตร ในปี 2019 นี้ จะมีโครงการ market Place ดุสิตที่เปิดให้บริการ 6540 ตารางเมตร
Market Place นางลิ้นจี่ส่วนต่อขยาย เป็นลักษณะ neighborhood Center จากเดิม 2900 ตารางเมตร เพิ่มเป็น 11456 ตารางเมตร ใช้งบลงทุน 660 ล้าน เฟส 1 เปิดไหน November 17 เฟส 2 เปิดใน December 18
Market Place สุขาภิบาล 3 ปรับปรุงให้ดูทันสมัยขึ้นพื้นที่ไม่ได้เพิ่มขึ้นมาก งบลงทุน 185 ล้าน เปิดใน january 19
Market Place dusit พื้นที่ 6540 ตารางเมตร งบลงทุน 295 ล้าน เปิดกุมภาพันธ์ 19
ทองหล่อ 4 เป็น Mix use project บนที่ดินที่เป็น marketplace ปัจจุบันมีการต่อเช่าสัญญาที่ดินไปเรียบร้อยแล้ว 32 ปี มีแผนในการทุบและสร้างใหม่ให้มันใหญ่ขึ้น พื้นที่ 3600 ตารางเมตร ปรับปรุงเพิ่มเป็น 20,000 ตารางเมตร งบลงทุน 1000 ล้าน เปิดในปี 2021 projectนี้ยังเป็นแผนการคร่าวๆอยู่อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในภายหลังเพิ่มเติมได้
ในด้านของเมกะบางนาก็มีการขยาย Plot A ให้เช่าที่ดิน Outdoor Entertainment มีพื้นที่ให้เช่า 180 ตารางเมตรงบลงทุน 150 ล้าน และ Plot D มีพื้นที่ให้เช่า 8500 ตารางเมตร งบลงทุน 350 ล้าน และสะพานกลับรถ ใช้งบลงทุนประมาณ 95 ล้าน
Mega bangna ตั้งอยู่บนพื้นที่ 254 ไร่ Building area 400,000 ตารางเมตร พื้นที่ให้เช่า 191,216 ตารางเมตร มีร้านค้า 511 ร้าน ไม่ชอบเล็กๆนี้ชอบอีก 355 ร้าน และมีที่จอดรถได้ 8160 คัน จอดมอเตอร์ไซค์ได้ 1587 คัน เปิดวันที่ 5 พฤษภาคม 2012 พื้นที่ให้เช่า 53% จะเป็นของ Top Big 5 IKEA Mega Cineplex บิ๊กซี โฮมโปร และโรบินสัน (102,000 ตรม)
อีก 14 เปอร์เซ็นต์เป็นผู้เช่าร่วม เช่น Uniqlo Fitness First Zara h&m B2S ท็อปทอยอาร์อัส Food Republic Blue O (26,500 ตรม)
และ 33% เป็นรายย่อย Starbucks Muji loftel ฯลฯ (62,716 ตรม)
Mega Bangna Transformation to Mega City
เราจะทำให้เป็นเมืองใหญ่ที่มีการพัฒนาต่อเนื่อง รอบๆห้างเมกะบางนา โดยจะทำทีละส่วน อย่างส่วนแรกที่ทำไปก็คือโครงการ ส่วนขยายของ Food Walk รวมทั้งมีอาคารจอดรถเพิ่มอีก 1,100 คัน เราแบ่งส่วนในการดำเนินการเป็นแต่ละ Plot ตรงกลางจะเป็นเมกะบางนา และ Plot ที่เราดำเนินการไปแล้วก็คือ Plot H ที่เป็น Food และอาคารจอดรถบริเวณริมถนน และ Plot ถัดมา ที่เราทำคือPlot A จะมี Marvel ด้านหลังแล้วก็มีโรงเรียนและมี Community Park ด้านหน้าจะเป็นลานจอดรถ และก็มาพัฒนาที่ Plot D อยู่บริเวณด้านหลังตึกอีเกีย Connect ตึกจากโฮมโปรด้านข้างเข้ามา บริเวณนี้จะเน้นเป็น Entertainment อยู่ระหว่างการก่อสร้าง คาดว่าจะแล้วเสร็จในปีนี้ น่าจะเปิดเต็มรูปแบบได้ในเดือนมิถุนายน 2019
ในส่วนของสะพานยูเทิร์นกำหนดเสร็จประมาณ Q4 ของปีนี้ 2019
ศูนย์การค้าทั้งหมด 19 แห่งของสยามฟิวเจอร์ จะเป็น Lease hold ทั้งหมดมี 2 แห่งที่เป็น freehold อันที่ 1 คือเมกะบางนาแล้วอีกที่นึงคือที่รัชโยธินอเวนิวรัชโยธิน
เจตนาเดิม คือจ่ายปันผลเป็นเงินสดทั้งหมด ไปคุยกันในที่ประชุมกรรมการเนื่องจากปีหน้าเราจะมีการขยายงานที่ทองหล่อ 4 ใช้เงินเป็นพันล้าน กรรมการมีความรู้สึกว่าฐานทุนของ SF เนี่ยยังไม่ใหญ่พอที่จะให้เราขยายงานได้อย่างต่อเนื่อง มีความกังวล ว่าหากกู้ทั้งหมดอาจทำให้การดำเนินงานในการขยายงานอาจหยุดชะงักได้ ใน 2-3 ปีข้างหน้า เราเลยตัดสินใจเพิ่มฐานทุนของบริษัทด้วยการจ่ายเป็นหุ้นปันผล
สะพานยูเทิร์นจะช่วยแก้ปัญหารถติดบริเวณ mega bangna ได้มากทีเดียว
ถาม ไม่ทราบว่าทาง SF จะมีทำโครงการรีดหรือ Property fund บ้างไหมครับ
ตอบ ตอนนี้ยังไม่มีครับ เนื่องจากที่ของเราเป็น Lease hold ซึ่งตอนที่จะนำเข้ารีดจะต้องมีเรื่องของเจ้าของที่เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย จะทำให้ยุ่งยาก และเรามองว่าตราบใดที่เราจะกู้เงินในเรทที่เรายอมรับได้เราใช้เงินกู้ดีกว่า
เมกะบางนามี land bank ที่เป็นที่เปล่าๆเลยเกือบ 100 ไร่รวมที่จอดรถข้างนอกด้วย ต้นทุนไร่ละ 10 ล้าน ปัจจุบันที่เราปล่อยเช่า ไร่หนึ่งก็เกือบ 100 ล้านแล้ว มีส่วนที่พาร์ทเนอร์เราขายไปให้ Property Developer เจ้านึง ล่าสุดทรานแซคชั่นอยู่ที่ไร่ละ 50 ล้าน นี่คือที่ที่อยู่ข้างหลัง หลังสุดเลยของเรา (Hidden Value ตรงนี้ค่อนข้างจะเยอะครับ ถูกต้องครับ )
Mega bangna margin ดีสุด รายได้ของเมกะบางนาปีหนึ่งประมาณ 2 พันกว่าล้าน กำไรปีละประมาณพันล้าน
โครงการอื่นๆส่วนใหญ่ ของ SF เป็นสัญญาเช่าที่ดิน มีอายุเหลือตามแต่ละโครงการ บางโครงการสัญญาเช่าเหลือ 5 ปี บางโครงการหรือมากกว่านั้น แต่ก่อนหมดอายุเราจะมีการเจรจาเช่าสัญญาต่อ อย่างเช่นโครงการ market place ที่สุขาภิบาล 3 จริงๆจะเริ่มหมดสัญญาในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาเราก็จะเข้าไปเจรจาพอเราได้ extend ระยะเวลาเช่ามา เราก็ทำการรีโนเวทเพิ่มเติมด้วยเช่นเดียวกัน ประวัติการชำระเงินที่เรามีต่อเจ้าของที่ดินเราไม่เคยมีปัญหาก็จะเป็น benefit
นอกเหนือจากสุขาภิบาล 3 ก็เป็นนางลิ้นจี่ที่เราไปต่อสัญญามาแล้ว และก็ทองหล่อ 4 เพิ่งต่อ สัญญาไป 32 ปี ใช้เงินไปหลายร้อยล้านเหมือนกัน
ในอนาคตทาง community Mall จะเน้นไปทางสูงขึ้นบ้างไหมครับ มันแล้วแต่โลเคชั่นครับ อย่างทองหล่อมันเหมาะแก่การขึ้นสูง แต่อย่างนางลิ้นจี่เนี่ยเราก็ยังคงจะทำแค่ 3 4 ชั้นเหมือนเดิม
ถาม มีแนวโน้มจะขยายออกต่างจังหวัดหรือต่างประเทศบ้างไหมครับ
ตอบ ไม่น่ามีครับยังเหมือนเดิมอยู่ครับ
เรื่อง Marvel ที่มาเช่ากับเราเนี่ย เรามีรายได้เป็นค่าเช่าที่ดินทั้งหมดเลยและเขาวางมัดจำกับเราประมาณ 6 เดือน ปัจจุบันใช้ไปแล้ว 2-3 เดือนเพราะฉะนั้นเรายังมีเวลาที่จะคุยกับเขาเรื่องการปรับโครงสร้างปรับแนวธุรกิจอีกประมาณ 2-3 เดือน ปัจจุบันยังไม่มีผลอะไรกับรายได้
อยากให้บริษัทจัดทำ คำอธิบายวิเคราะห์งบ ทุกครั้งที่ออกงบ อันนี้จะรับไว้พิจารณาครับ
ถาม Fair Value Adjustment SF และ mega bangna มาจากตรงไหนบ้าง
ตอบ เนื่องจากในปี 2018 ครบกำหนดที่เราจะต้อง revaluation ของทาง SF ของ SF เองเลยมีการตีมูลค่าเพิ่มขึ้น ของทุกโครงการ โดยที่โครงการหนึ่งที่เป็นตัวหลักๆที่มา Lead ทำให้ value เพิ่มขึ้นค่อนข้างเยอะ ก็จะเป็นโครงการ ที่รัชโยธิน ซึ่งอย่างที่อธิบายไปแล้วว่าตรงนี้เป็น Free Hold เราเป็นเจ้าของที่ดินประมาณ 9 ไร่ ซึ่งบริเวณแยกรัชโยธินเองก็มีการพัฒนาที่ดีขึ้นมาและ มีฟาซิลิตี้ที่ดีขึ้น อุโมงค์ลอดก็สร้างเสร็จแล้ว BTS ก่อสร้างและจะมีทางเชื่อมต่อในอนาคตอีก ดังนั้น แอพพลายเซอร์ให้ความเห็นว่าที่ดินตรงนี้มีราคาปรับขึ้น จึงส่งผลให้มีการเติบโตบนมูลค่าของสยามฟิวเจอร์ด้วยประกอบกับสยามฟิวเจอร์เราถือ บริษัทนี้เป็นบริษัทลูกชื่อรัชโยธินอเวนิว SF ถือหุ้น 50% และเมเจอร์ถือหุ้นอีก 50% แต่ว่าสยามฟิวเจอร์ขอ คอนโซล เราจึงรับมูลค่าเพิ่มมาเต็ม และมีไมนอริตี้ที่เพิ่มขึ้น เช่นเดียวกัน
ในส่วนของฝั่งเมกะบางนา ก็มี gain ที่เพิ่มมากขึ้นเนื่องจาก แอพพลายด์เซอร์มองว่า จริงๆ Discount Rate ที่นำมาใช้ ในการคิดมูลค่า ก่อนหน้านี้เมกะบางนาใช้อยู่ 12% แอพพลายเซอร์ให้ความเห็นว่าอาจจะสูงเกินไป เพราะว่าถ้านับจาก day one โครงการอาจจะเรียลลิสติก เพราะโครงการยังใหม่ แต่ปัจจุบัน เมกะบางนาค่อนข้าง success และมีฐานลูกค้าของค่อนข้างแน่น ทำให้เขามองว่า 12% ตรงนี้อาจจะสูงเกินไปจากตลาดแล้ว ควรจะปรับลดลง มีการปรับลดลงเหลือ 11.5 เปอร์เซ็นต์ การปรับลดของ Discount Rate ทำให้เกิด one time gain revaluation เช่นเดียวกัน
ถาม แผนก่อสร้างที่ทองหล่อ 4 พี่จะเพิ่ม GLA เป็น 20,000 ช่วงระหว่างที่ก่อสร้างระหว่างปี 2019-2021 GLA 3,600 จะหายไปเลย หรือจะค่อยๆเพิ่มเป็น 20,000 ครับ
ตอบ ตรงจุดนี้ของเดิมเป็น marketplace ทองหล่อเราจะทุบทิ้ง แล้วก็จะสร้างใหม่เลยดังนั้นพื้นที่เช่าก็จะหายไปก่อน แต่ที่ผ่านมาเราก็มีทำดิวโครงการไว้ เป็นโครงการที่เป็นเพื่อนบ้านของเรา อยู่บริเวณด้านข้างชื่อเดอะเบสตรงทองหล่อซอย 4 เช่นเดียวกัน ตอนนี้ก็เป็นของสยามฟิวเจอร์แล้ว อยู่ระหว่างแผนที่เราจะรีโนเวทศูนย์การค้าเดอะเบสตัวนี้ขึ้นมาแทนแล้วคือจะย้ายผู้เช่าบางส่วนที่อยู่ใน marketplace เดิมของเราเข้าไปในเบส แทน ระหว่างนั้น ทาง marketplace ก็สร้างไป อย่างนั้นพื้นที่เช่าก็จะไม่ได้กระทบมาก
ตัว The Best ยังไม่ได้รวมอยู่ใน 20,000 ตารางเมตร เรามองว่าแยกออกมาเป็นอีกโปรเจคนึงไปเลย
ปัจจุบันเรายังมีค่ามัดจำเหลืออยู่กับทาง Marvel อีกประมาณ 3 เดือนการจัดการ พื้นที่ต่อไปเรากำลังคุยกับผู้เช่ารายนี้อยู่ว่า facility use ทำอะไรได้บ้าง ข้อดีคือฟาซิลิตี้ยังค่อนข้างใหม่มาก ยังไม่ถึง 1 ปี มีตึกรีเซฟชั่น 8,000 ตารางเมตร พื้นที่ก่อสร้างทั้งหมด 12,000 ตารางเมตร มีเป็นโดมใหญ่อีก 1,400 ตารางเมตร รักนักศึกษาอยู่บ้านเราสามารถนำไปใช้ในธุรกิจอื่นอะไรได้บ้าง มีการพูดคุยกับ 2-3 เจ้าแล้ว ณ วันนี้
เมกะบางนาพื้นที่ทั้งหมด 300 ไร่ เราสร้างศูนย์การค้าและที่จอดรถ 250 ไร่ที่เหลือ 50 ไร่เป็นที่เปล่า (90% เป็น Free Hold )
เอสพลานาดที่เป็นของสยามฟิวเจอร์คือที่รัชดาที่เดียว ส่วนที่แครายจะเป็นของทาง Major ซึ่งที่แคราย Main Business คือโรงหนัง แล้วก็มีร้านค้าประกบนิดหน่อย จริงๆแล้วคือโรงหนังสแตนอโลนคล้ายๆเมเจอร์เอกมัย
ถาม ในรอบปี 2561 ทำไมมีรายการ minority สูง 242 ลบ เกิดจากสาเหตุอะไร
ตอบ เนื่องจากเรามีการตี Fair Value ของโครงการรัชโยธิน ซึ่งเราถือหุ้นอยู่ 50% เมื่อมาคอนโซล ดังนั้น Gain ที่เราได้มา ในท็อปไลน์ เรารับรู้ร้อย แล้วเราจะมาเกิด minority ในบรรทัดล่างออกไป ทำให้ในปีนี้ minority สูงเป็นพิเศษ
The Avenue แจ้งวัฒนะสัญญาจะหมดปีนี้ ที่แจ้งวัฒนะเป็นที่ 2 แปลง แปลงนึงหมดสัญญาไปแล้วอีกแปลงจะหมดปลายปี ปัจจุบันเราจะขอต่อแปลงแรกไปอีก 10 เดือน โดยที่ไม่มี Depreciation เลย เพราะ depreciation จบไปแล้ว เพื่อให้ 2 แปลง จบพร้อมกัน ดังนั้นเราจะมีเป็น benefit จากตรงนี้พอสมควรในปีนี้ เพราะ depre ของแปลง 1 จบไปแล้ว และแผนการคือเราอาจจะเจรจาต่ออีก 3 ปี ถ้าเจ้าของที่ยอม
เรื่องค่าชดเชย กฟผที่เมกะบางนา เข้าใจว่ายังมีอีก 30 ถึง 40 ล้าน เพราะว่ากาาขยายกำลังไฟฟ้าของ กฟผ เป็นโครงการ 2 ปีต่อเนื่องกัน เรายังไม่แน่ใจว่าปีนี้เขาจะมีอะไรอีกหรือเปล่ากำลังคุยกันอยู่
ปีนี้เราจะใช้เงินประมาณ 100 กว่าล้านในการรีโนเวท foot walk ทั้งหมดเลย ที่ดูอยู่ตอนนี้ก็คือเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่อาจจะมีรีเทล เพิ่มขึ้นมา เรากำลังดูเรื่อง convention Hall แต่คงไม่ได้ไปแข่งกับไบเทค แล้วก็มีโรงแรมและออฟฟิศ component พวกนี้เรากำลัง study อยู่
ถาม โครงการ market Place สุขาภิบาล 3 เคยอยู่ในแนวโดนเวนคืน ปัจจุบันยังอยู่ในแนวโดนเวนคืนอยู่หรือไม่อย่างไร
ตอบ ยังอยู่ในแนวเวนคืน แต่ตัวอาคารของเราเป็นตัว L ถ้าอยู่ในแนวโดนเวนคืนจะโดนในส่วนพลาซ่า ตรงส่วนนั้นจะมีท็อปส์อยู่ Tops ที่เป็นอาคารหลักไม่โดน จะโดนตรงส่วนที่เป็นพลาซ่าเล็กๆด้านข้าง ความชัดเจนว่าจะเวนคืนเพื่อทำถนน ก็ยังไม่มีความชัดเจน ไม่มีความคืบหน้า เพราะปัจจุบันเหมือนเขาจะเน้นไปทางรถไฟฟ้า ที่ไปโผล่ตรงสัมมากร แนวเวนคืนตอนที่ศึกษานั้นยังเป็นพื้นที่สีเขียว ยังไม่เจริญมาก แต่ปัจจุบันนี้ ไม่ใช่โดยเฉพาะ market Place สุขาภิบาล 3 เท่านั้นแต่ยังไปโดนถูกหมู่บ้าน อีกหลายแห่งด้วยเหมือนกันดังนั้นจึงยังไม่มีความชัดเจนว่าเรื่องเวนคืนเพื่อทำถนนตรงนี้จะไปทางไหนต่อ
โรงเรียนนานาชาติเปิดเฟสแรกไปเมื่อปีที่แล้ว ตอนนี้กำลังทำเฟส 2 อยู่ ตึกเฟส 2 น่าจะเปิดได้ในเดือนสิงหาคมปีนี้
ที่ดินบางใหญ่ เรามี 2 แนวทางแนวทางแรกคือพยายามหาคนที่มาซื้อ อีกแนวหนึ่งคือเราจะหาทางปรับโครงสร้างเงินกู้อยู่เพื่อให้ดอกเบี้ยน้อยลงในปีนี้ปัจจุบันก็มีสถาบันการเงินในประเทศมา offer ที่จะปรับโครงสร้างตรงนี้ให้กับเราแล้ว
แปลงรังสิตรอปรับผังเมือง ปัจจุบันเราได้ศึกษาถึงระดับนึงแล้ว และคุยกับ Operator เจ้าใหญ่เจ้านึงที่มาจากต่างประเทศ มันมี Alternative ที่เราสามารถ develop แปลงนี้ได้ยังไง โดยที่ อาจจะไม่ต้องเปลี่ยนผังเมืองทั้งหมด ถ้ามีอะไรคืบหน้าจะแจ้งให้ทราบในภายหลัง
ตัวอย่างโครงการที่ อัตราการเช่าลดลงไป เช่นที่ทองหล่อมันจะเป็นช่วงรอยต่อ ระหว่างที่เราพัฒนาตัว The Mess ผู้เช่า ผู้เช่าเดิมที่อยู่ใน marketplace ทองหล่อเราหาที่ใหม่ๆให้เขา เขาก็จะทยอยปิดบางร้านก็จะย้ายจาก market place ไปอยู่ที่เจอเวนิว ทำให้อัตราการเช่าลดลงชั่วคราว อีกหนึ่งโครงการคือมาร์เก็ตเพลสนวมินทร์ปัจจุบันอยู่ระหว่างวางแผนที่จะพัฒนาโครงการนี้ใหม่ ระหว่างการวางแผน Renovate ใหม่
โครงการที่ปิยรมย์เราต่อสัญญาเช่าไม่ได้เพราะเจ้าของที่ขายที่ให้กับแมคโนเลียจะไปทำโครงการใหญ่
Bangkok Mall กับ ฟอเรสเทียส์ของ magnolia
ฟอเรสเทียส์ของ magnolia จะเป็น residential Super luxury และมีโรงพยาบาลสำหรับผู้สูงอายุ เรามองว่าเป็นข้อดีสำหรับเรา คนที่มาจากกรุงเทพฯ ถ้าจะมา ฟอเรสเทียส์ก็ต้องมากลับรถแล้วผ่านโครงการของเรา ทางฟอเรสเทียส์ก็มีแผนที่จะทำ retail ขนาดใหญ่ขึ้นมา ก็น่าจะเสริมให้ Project ของเมกะบางนาดีขึ้น
ส่วนของ Bangkok mall ที่เขาทำอารีน่า มันอาจจะทำให้แถวบางนาคึกคักขึ้นเยอะ คิดง่ายๆถ้า Arena 16000 ที่นั่ง หากมีคนมาเต็มทุกรอบ จำนวนห้องโรงแรมแถวนั้นอาจต้องใช้อีกเยอะมาก และระบบขนส่งก็ต้องมีเพิ่มอีกเยอะ เราก็จับตาเรื่องรีเทลของเขา ถ้าของเขาทำ retail ไม่ใหญ่เท่าไหร่ เราก็ได้ benefit ในแง่ของการทำเรื่องมิกซ์ยูสของเรากับรีเทลของเรา
เอสพลานาดรัชดาด้านหลังเป็นตลาดรถไฟ เจ้าของที่ ของตลาดรถไฟกับเจ้าของที่ของเราเป็นเจ้าของที่เดียวกัน ตลาดนัดรถไฟไม่ใช่ของเรา เรามีคุยกับเจ้าของที่ ว่าจะทำยังไงที่จะพัฒนาร่วมกันต่อไป ตอนนี้เราก็ดูอยู่ในเรื่องรถไฟฟ้าสีส้มอีกหน่อยตรงนี้จะเป็นจังซั่นที่ใหญ่มากเลย ถ้าเราสามารถคุยกับเจ้าของที่รู้เรื่องและต่อสัญญาไปได้เราจะสามารถพัฒนาไปได้อีกเยอะ ในส่วนการปรับปรุงของเอสพลานาดในปีนี้เรามีแผนคร่าวๆคือจะมีการติดตั้งบันไดเลื่อนเพิ่ม ถ้าสมมุติตอนนี้เราไปที่เอสพลานาดจะเห็นว่ามีการกั้นพื้นที่ เพื่อที่จะให้ shoot บันไดเลื่อนจากบริเวณแมคโดนัล ขึ้นชั้น M ได้เลย หลังจากตรงนี้เสร็จจะมีการทำบันไดเลื่อนจากด้านหน้าโครงการลงชั้นใต้ดินต่อ
ที่พักมันต้องเป็น freehold ตราบใดที่ นโยบายของ SF ยังเป็น Leases Hold อยู่เรายังไม่สามารถทำเรสซิเดนซ์ขายได้ สิ่งที่เราทำคือ ที่ดินสีม่วงที่อยู่ทางด้านปลายสุดของ mega bangna ที่เป็นของ Partner เราเราได้ขายให้กับ developer เจ้าหนึ่งไปแล้ว จุดประสงค์ไม่ใช่เพื่อร่วมทุนแต่จุดประสงค์คือเราอยากให้ตรงนี้เป็น community ทางด้าน residential ที่ใหญ่ เพื่อจะได้มีคนเข้าเมกะบางนาอย่างสม่ำเสมอ ปัจจุบันเฟสแรกของเขา 1,200 ยูนิตขายหมดแล้ว กำลังทำเฟส 2 อยู่ 800 unit ดังนั้นแล้วจะมีเพื่อนบ้านประมาณ 2000 ยูนิตที่จะเป็นลูกค้าให้กับเมกะบางนา
โปรเจคโรงแรมเราคิดแล้วค่อนข้างจะหนักเหมือนกันเพราะดูลึกๆแล้ว การทำโรงแรมผลตอบแทนน้อยกว่าและไม่น่าดึงดูดเท่ากับ retail
