Oppday CPN 1Q62 22/5/2019
เปิด Solf Opening I City Malaysia 23 มีนาคมที่ผ่านมา ปัจจุบันอัตราการเช่าอยู่ที่ 70 กว่าเปอร์เซ็นต์ ยังไม่ได้เปิดเต็มพื้นที่ (ยังไม่ได้ Grand opening)
ไตรภูมิที่เซ็นทรัลภูเก็ต 1 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา เปิดให้บริการ เซ็นทรัลวิลเลจอยู่ระหว่างก่อสร้าง luxury Outlet แห่งแรก โครงการ Dusit Central Park พัฒนาเป็นมิกซ์ยูส
โครงการเอสเซ็นท์นครราชสีมา เอสเซ็นท์วิลล์เชียงใหม่และเชียงราย น่าจะพร้อมโอนให้ลูกค้าตั้งแต่ปลายไตรมาส 2 เป็นต้นไป
ปีที่แล้วเรามีการปรับปรุงครั้งใหญ่ที่ Central World มาถึงไตรมาส 1 ทำการรีโนเวทเซ็นทรัลเวิลด์เสร็จทั้งหมดแล้วที่เหลือคือรอตกแต่งของร้านค้าใหม่ที่เข้ามาในพื้นที่มีอัตราการเช่า 91% คิดว่าน่าจะเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ระดับเดียวกับในอดีตประมาณ 90 กลางกลางเปอร์เซ็นต์ภายในปีนี้ได้
2 โครงการที่เรามีการปรับปรุงครั้งใหญ่เซ็นทรัลพลาซ่าเชียงรายและเซ็นทรัลพลาซ่าชลบุรี ในส่วนของเซ็นทรัลเชียงราย มีการก่อสร้างอาคารที่จอดรถใหม่ วิธีการทำสวนที่จอดรถใต้ดินเดิมเป็นโซนอาหารและโซนกาดหลวงเป็นส่วนแสดงถึงวัฒนธรรมท้องถิ่น ด้านของชลบุรีคาดว่าจะทยอยแล้วเสร็จภายในช่วงครึ่งหลังของปี
Cpn มีศูนย์การค้าทั้งหมด 33 โครงการ เป็น 32 โครงการในประเทศไทยและ 1 โครงการในต่างประเทศ พื้นที่ให้เช่ารวมกันทั้งหมดประมาณ 1.8 ล้านตารางเมตร ศูนย์การค้าที่มาเลเซียเพิ่งเปิดดำเนินการ อัตราการเช่ายังไม่สูงมาก ในส่วนของภายในประเทศอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 92 เปอร์เซ็นต์
ในส่วนของรายได้ ในไตรมาส 1 มีรายได้รวม 8,719 ล้านบาท เติบโตขึ้นจากปีที่แล้วประมาณ 10 เปอร์เซ็นต์ ในขณะที่กำไรจากการดำเนินงานหลักโตจากปีที่แล้ว 5% ในส่วนของกำไรสุทธิ โตไม่มาก เป็นผลเนื่องมาจาก ผลของการต่อสัญญาเช่าที่ดินของศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 2 ที่เกิดขึ้นเมื่อเดือนมิถุนายนปีที่แล้วทำให้ในทางหลักบัญชีให้เรามีการตัดเรื่องของค่าเช่าเป็นลักษณะของเส้นตรง ที่สูงกว่าระดับเดิม ก็จะเป็นฐานต้นทุนในการให้บริการในธุรกิจนี้ที่เพิ่มสูงขึ้นแต่อย่างไรก็ดีระหว่างนี้ก็อยู่ระหว่างการเจรจากับ C0NREIT ในเรื่องของการต่อสัญญาให้กับรีทต่อไป อีกเรื่องคือเรื่องของต้นทุนทางด้านดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นเป็นผลมาจากเรื่องของหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยที่สูงขึ้นภายหลังจากที่ cpn เข้าไปซื้อกิจการของบริษัทจีแลนด์ในช่วงปีที่แล้ว เป็น ต้นทุนทางการเงินและเป็นสาเหตุที่ทำให้กำไรสุทธิของเราโตได้ไม่มาก
ถ้าหากเราตัดเรื่องของการต่ออายุสัญญาทั้งสองออกไป ฝั่ง cpn จะมีรายได้รวมที่ 8674 ล้านบาท โตขึ้นใกล้เคียงกับลักษณะปกติคือประมาณ 9 เปอร์เซ็นต์ในขณะที่เรื่องของ กำไรจากการดำเนินงาน เติบโตในอัตราที่เป็นไปตามแผน operating profit โตขึ้นประมาณ 6% กำไรสุทธิประมาณ 3% ในส่วนของ gloss profit margin ยังสามารถรักษาใกล้เคียงกับปีที่แล้วได้คืออยู่ที่ 51.4 เปอร์เซ็นต์ ในขณะที่ตัว ebitda margin ยังรักษา ไม่น้อยไปกว่าปีที่แล้ว อย่างมีนัยยะสำคัญ ในเรื่องของ sg&a ความสูงจากปีที่แล้วมาหน่อยแต่โดยรวมยังอยู่ในเกณฑ์ที่เราคาดว่าจะเป็นไปตามแผนงานธุรกิจที่เราวางไว้ ไตรมาสนี้อยู่ที่ 16.4 เปอร์เซ็นต์ Net debt to equity ratio 0.35 เท่า
พื้นที่ศูนย์การค้าในส่วนของกรุงเทพฯและปริมณฑล คิดเป็น 49 เปอร์เซ็นต์ ไม่ต่างจังหวัดอีก 46% ที่เหลืออีก 5% มาจากต่างประเทศ คือ ไอซิตี้ที่มาเลเซีย
เชิงโครงสร้างรายได้ เนื่องจาก I City ที่มาเลเซียเข้ามาในช่วงปลายไตรมาสที่ 1 จึงยังไม่มีสัดส่วนรายได้ที่เป็นสาระสำคัญ จึงแบ่ง เป็นในส่วนของกรุงเทพฯ 58% ในต่างจังหวัด 42% ในส่วนธุรกิจอื่นที่ส่งเสริมกับ cpn ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงานโรงแรม หรือว่าที่พักอาศัย ก็ยังคงมีผลการดำเนินงานใกล้เคียงกับช่วงปีที่แล้ว
Same Store Revenue Growth +2.4% ( การเพิ่มค่าเช่าและค่าบริการ ) ตกต่ำกว่าที่บริษัทตั้งไว้นิดหน่อย ทางเราประมาณการทั้งปีไว้ที่ 3 เปอร์เซ็นต์ บอกว่าศูนย์การค้าบางส่วนโดยเฉพาะต่างจังหวัดมีการแข่งขันที่สูงขึ้น ทำให้เพิ่มอัตราค่าเช่าได้ไม่มากเท่ากับศูนย์อื่น ถ้าหากไม่รวมศูนย์ที่มีการแข่งขันสูง ศูนย์อื่นๆก็ยังสามารถเพิ่มอัตราค่าเช่าได้ตามเป้าที่เราตั้งไว้ ซึ่งทางเรายังเชื่อว่าในระหว่างปียังสามารถเห็นตัวเลขที่ 3 เปอร์เซ็นต์ได้
รายได้มีการเติบโตจากปีที่แล้ว 9 เปอร์เซ็นต์ องค์ประกอบหลักก็มาจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ โตจากปีที่แล้ว 10.5 เปอร์เซ็นต์ โดยหลักๆได้ปัจจัยสนับสนุนจากศูนย์การค้าใหม่ที่เราเปิดเมื่อปีที่แล้วคือ Central Phuket floresta และจากการเพิ่มประสิทธิภาพของร้านค้าที่เรามีการปรับปรุงครั้งใหญ่ไม่ว่าจะเป็น Central World หรือเซ็นทรัลพระราม 3
รายได้จากการให้บริการศูนย์อาหาร พรุ่งนี้ก็เติมโตอย่างต่อเนื่องเติบโตจากปีที่แล้ว 20% เป็นผลจาก ศูนย์อาหารใหม่ และศูนย์อาหารเดิมที่ยังเติบโต ที่สูงอย่างต่อเนื่อง
รายได้จากธุรกิจโรงแรม อยู่ในเกณฑ์ที่เราคาดหวังไว้ว่าจะ Flat ฮิลตันพัทยาการเข้าพักมีลดลงหน่อยนึง เซ็นทาราอุดรอัตราการเข้าพักสูงกว่าปีที่แล้วไม่มากนัก ทำให้โดยรวมดูทรงๆ รายได้จากการจัดงานและขายอาหารและเครื่องดื่มที่โรงแรมก็ยังสูงอยู่
รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เราลดลงจากปีที่แล้ว 34% เนื่องจาก ไตรมาส 1 มีการโอนคอนโดมิเนียม 3 โครงการแรก ที่เราเริ่มโอนไปเมื่อต้นปีที่แล้ว ปัจจุบันก็ได้มีการโอนไปเกือบหมดแล้วเหลือบางยูนิตเล็กน้อยที่อยู่ระหว่างการรอโอนดังนั้นไตรมาส 1 จะมีการโอนคอนโดมิเนียมโครงการเดิมออกไปได้ไม่มากนักทำให้รายได้ลดลง
ต้นทุนจากการให้เช่าและบริการเพิ่มขึ้นตามสัดส่วนของรายได้จากการเช่าและบริการอันนี้เพิ่มขึ้น 11 เกือบ 12 เปอร์เซ็นต์ ได้มาจากค่าใช้จ่ายค่าเสื่อมค่า Maintenance ต่างๆ ที่เราเปิดศูนย์การค้าเพิ่มเติม
ต้นทุนของการให้บริการศูนย์อาหารก็เพิ่มขึ้นใกล้เคียงกันกับสัดส่วนของรายได้
ในขณะที่ต้นทุนของโรงแรม เพิ่มขึ้นตามสัดส่วนของรายได้ธุรกิจ อาหารและเครื่องดื่มที่โรงแรมขายได้
ต้นทุนของการขายอสังหาริมทรัพย์ก็ลดลงตามสัดส่วนของรายได้ที่ขายอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน
แต่อย่างไรก็ดีเราก็สามารถรักษา Gross profit margin ได้ตามเป้า
SG&A คิดเป็น14 เปอร์เซ็นต์ของรายได้รวม สดส่วนหลักของค่าใช้จ่ายตัวนี้มาจากค่าใช้จ่ายด้านบุคลากร เพียงอยู่ในช่วงของแผนการเติบโตในอีกระยะยาวไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสใหม่ๆหรือเรื่องของต่างประเทศเราจึงต้องมีการเตรียมตัวเรื่องของบุคลากร ให้พร้อมกับการเติบโตอันนี้ ซึ่ง cost ที่เราเห็นอยู่นี้ ในอนาคตน่าจะมี economy of scale
ส่วนค่าใช้จ่ายการตลาด เนื่องจากไตรมาส 1 ยังไม่ใช่ เป็นไปตามไซเคิล ยังไม่ใช่ไตรมาสที่เด่นสุดเพราะฉะนั้นสัดส่วนค่าใช้จ่ายทางการตลาด ยังเป็นสัดส่วนที่เล็กน้อยระหว่างปีเราจะมีแผนการจัด Roll out Event อย่างต่อเนื่อง
ในเรื่องของหนี้สินตอนสิ้นไตรมาส 1 29,785 ล้านบาท ลดลงนิดหน่อยไม่มาก โดยที่เป็นเงินกู้ยืมระยะสั้น 1 ใน 3 และระยะยาวอีก 2 ส่วน 3 โดยขณะที่อัตราดอกเบี้ยคงที่อยู่ที่ 4.7 เปอร์เซ็นต์ floating interest อยู่ที่ 5.3 เปอร์เซ็นต์ อย่างไรก็ดีภายหลังจากที่เรามีการรวมหนี้สินของ G Land เข้ามาแล้ว ยังคง เรื่องของความแข็งแกร่งของ Credit Rating ได้อยู่ เราได้ เรตติ้งจาก Tris อยู่ที่ระดับ AA STABLE ในขณะที่ดอกเบี้ยของหนี้สินเฉลี่ยรวมของบริษัทอยู่ที่ 3.3% D/E 0.35 เท่า
โครงสร้างค่าเช่า fixed rent 45%, consignment (คิดเป็น % ของยอดขายจากร้านค้า) 38% เพิ่มขึ้นมานิดหน่อยเพราะรวมจากไอซิตี้เข้ามาด้วยโดยที่ไอซิตี้ส่วนมากจะใช้เป็น consignment
Central Village จะเปิดตัวประมาณไตรมาส 3 เป็นโครงการ International luxury แห่งแรกของประเทศไทย
เซ็นทรัลพลาซาอยุธยา มีแผนว่าจะเปิดให้บริการในปีหน้า
ในส่วนของ Dusit Central Park จะเป็นส่วนที่ทาง cpn ร่วมมือกับดุสิต จะเป็นการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ซึ่งจะมี 4 องค์ประกอบหลักด้วยกัน ในส่วนที่ cpn จะเป็นผู้นำในการพัฒนา ก็จะมีส่วนของที่เป็น retail ชื่อว่า Central Park จะเป็นตัวอาคารโคเดี่ยมที่อยู่ด้านล่างของอีกสามอาคารที่อยู่ตรงกลาง มีพื้นที่ประมาณ 80,000 ตารางเมตรโดยส่วนนี้จะสามารถเชื่อมต่อกับทางรถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้า MRT ด้วยความที่โลเคชั่นเป็นจุดศูนย์กลาง กลางเมืองของ cbd ก็ถือว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงมาก อีกส่วนหนึ่งก็คือ Central officess มีพื้นที่ 90,000 ตารางเมตร โดยประมาณ เป็นออฟฟิศเกรด A ทั้งในส่วนของ retail และออฟฟิศน่าจะเปิดให้บริการได้ในช่วงประมาณปลายปี 2023 เป็นต้นไป ในขณะที่อีก 2 ส่วนมีดุสิตธานีเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ คือในส่วนของโรงแรม ใช้ชื่อเดิม Dusit Thani Bangkok น่าจะเปิดให้บริการก่อน ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 ตามส่วนของโครงการที่พักอาศัยซึ่งจะแบ่งเป็น 2 แบรนด์ด้วยกัน แบบแรกคือดุสิตเรสซิเดนเซส จะเป็นลักษณะของ Penthouse ขนาดใหญ่ ที่สามารถดู Skyline ของกรุงเทพได้มี 159 unit อีกแบรนด์หนึ่งชื่อว่า Dusit Park Side ลักษณะของ Condominium 1 ถึง 2 ห้องนอน มีทั้งหมด 230 ยูนิต โครงการที่พักอาศัยเปิดพรีเซลล์ในช่วงปลายปีนี้ และก็สร้างเสร็จและโอนในปี 2024 เป็นต้นไป มูลค่าการลงทุนทั้งหมด 36.7 Billion บาท ในส่วนของ cpn ก็เป็นไปตามที่ได้ประกาศไปก่อนหน้านี้ตามแผนการร่วมทุน กับดุสิต อยู่ที่ประมาณ 17,000 ลบ
เมื่อไตรมาส 1 ที่ผ่านมาได้มีการรีโนเวทส่วนหนึ่งของเซ็นทรัลเชียงรายได้เสร็จสิ้นไป จะเปิดเป็นตัว Food Park กาดหลวง
เซ็นทรัลชลบุรีจะเปิดให้บริการเต็มรูปแบบตั้งแต่ช่วงไตรมาส 3 เป็นต้นไป โซนแรกมีการปรับปรุงเสร็จเรียบร้อยแล้วเปิดให้บริการเมื่อต้นเดือนที่ผ่านมานี่เอง
ส่วนอีก 3 โครงการจะเป็นการพัฒนา เรื่องของตัวdestination Concept ใหม่ๆ ไม่ว่าจะเป็น food destinations เรื่องของ destination การใช้ชีวิตต่างๆเองที่ศูนย์การค้าภูเก็ตเฟสติวัล ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าว สร้างพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าในอนาคต ศูนย์การค้าเซ็นทรัล Festival Pattaya Beach จะมีทำในส่วนของ Food Zone ใหม่ๆ
ทางด้านโครงการที่อยู่อาศัยได้ประกาศไปทั้งหมดแล้ว 9 โครงการจะเป็นโครงการไฮไรซ์ (คอนโด) 8 โครงการ 7 โครงการที่เราประกาศไปแล้วจะรวม 3 โครงการแรก ที่ระยองเชียงใหม่แล้วก็ขอนแก่น ที่เริ่มโอนไปให้กับลูกค้า เมื่อปีที่แล้วรวมถึงอีก 3 โครงการที่นครราชสีมา เชียงรายแล้วก็เชียงใหม่ น่าจะก่อสร้างเสร็จแล้วทยอยโอนได้ภายในปีนี้ เอสเซนส์ อุบลราชธานีเพิ่งประกาศไป เมื่อปลายปีที่แล้วโอนได้ภายในปี 2020 อีกหนึ่งโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะเป็นโครงการฟิลส์พหล 34 ซึ่งเราคาดว่าน่าจะ พร้อมโอนภายในปลายปีนี้เช่นกัน
อีกหนึ่งโครงการ พี่เป็นแนวราบ บ้านเดี่ยวชื่อนิยามอยู่ตรงถนนบรมราชชนนีในเบื้องต้นได้มีการก่อสร้างเสร็จพร้อมขายไปแล้วในเฟสแรกมีประมาณ 9 ยูนิค ก็จะมีทยอยก่อสร้างตกแต่ง พร้อมขาย ในเฟซถัดไป จะมีการทยอยทำเฟสเพิ่มเติม ในปีนี้ถึงปีหน้า
ในส่วนของ GLand ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ จะสามารถทำให้รายได้ของเราเติบโต ได้อย่างชัดเจนขึ้นในปี 2019 ใน portfolio ของ GLand จะมีอาคารสำนักงาน 3 โครงการ เดอะไนน์ทาวเวอร์ยูนิลิเวอร์เฮ้าส์ ได้มีโอนเข้ากอง Trust Gland reit เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ยังเหลืออีกโครงการนึง ชื่อ G Tower ซึ่งตรงนี้มีอัตราการเช่าโดยรวมเป็นที่น่าพอใจ โดยที่อัตราการเช่าอยู่เกือบร้อยเปอร์เซ็นต์ ส่วนโครงการที่พักอาศัยเบลล์ มีการทยอยขายเพิ่มเติมได้ในระดับหนึ่งอีกประมาณ 4 ยูนิต ซึ่งระหว่างนี้ยังมีอีก 37 ที่ยังรอการขายและการโอนอยู่ น่าจะทยอยรับรู้ในปีนี้เป็นบางส่วน
ในส่วนของที่ดินเปล่า ของ GLand ไม่ว่าจะเป็นที่ของพระราม 9 หรือที่พหลโยธิน ภายใต้บริษัทร่วมทุนเบย์วอเตอร์ ก็ยังคงศึกษาเรื่องของแผนการพัฒนาต่อไป คาดว่าจะมีการประกาศแผนพัฒนาได้ภายในปีนี้
เรื่องของการเติบโตไปข้างหน้า อีก 5 ปี cpn ก็ยังมีแผนคงเดิมที่จะเปิด ศูนย์การค้าใหม่ปีละ 2-3 ศูนย์ต่อปี รวมถึงการพัฒนาศูนย์การค้าเดิม อีกทีละอย่างน้อย 3 ศูนย์ต่อปีเช่นกัน ประกอบกับการผสมผสานเรื่อง Mix use เข้ามาเพิ่มเติม ไม่ว่าจะเป็นเรื่องโครงการ ที่พักอาศัย และในอนาคตอาจจะมีโครงการสำนักงานและ โรงแรม เพิ่มเข้ามา เชื่อว่าภาพในอนาคต 5 ปีข้างหน้าเรายังสามารถเติบโตได้ในอัตราปีละประมาณ 13 เปอร์เซ็นต์ในแง่ของรายได้ เพราะฉะนั้นในส่วนของปีนี้ก็น่าจะเติบโตได้ประมาณ 12 เปอร์เซ็นต์ในส่วนของรายได้รวม อาจจะศูนย์การค้าที่เปิดใหม่ การปรับปรุงศูนย์การค้าเดิม ธุรกิจศูนย์อาหาร ธุรกิจที่พักอาศัย ที่เริ่มมีการโอนในครึ่งปีหลังเป็นต้นไป
อัตรากำไรขั้นต้นก็น่าจะรักษาในระดับใกล้เคียงปีที่แล้วได้ คาดว่าน่าจะมีการลงทุนประมาณ 19-20 Billion Baht ภายในปีนี้ โครงสร้างทางการเงินของเรามีความยืดหยุ่นพอที่จะรองรับแผนการลงทุนได้
แผนดำเนินธุรกิจต่างจากที่ cpn ได้เข้าไปซื้อหุ้น BAY Water เพิ่ม จะอยู่ในแผนโครงการหลัก 5 ปีของ cpn ใช้ในการพัฒนาจะสรุปได้ในช่วงปลายปีนี้หรืออาจจะเป็นช่วงต้นปีหน้า
