จุดเด่นของสินทรัพย์
เป็นศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมที่ใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และมีส่วนแบ่งตลาดสูงสุด
อิมแพ็ค เมืองทองธานี เป็นศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมที่ใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ มีพื้นที่จัดแสดงถึง 122,165 ตร.ม. สามารถรองรับผู้เข้าชมงานได้จำนวนมาก ในปีสิ้นสุด 31 มีนาคม 2557 อิมแพ็คมีส่วนแบ่งการตลาดมากที่สุดในประเทศไทย
ทำเลที่ตั้งสะดวกต่อการเข้าถึง
ตั้งอยู่ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน สามารถเข้าถึงได้จากถนนหลัก 5 สายของกรุงเทพฯและนนทบุรี ทำให้สามารถเดินทางเข้าถึงได้ทั้งรถสาธารณะและรถส่วนบุคคล พร้อมโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูในอนาคต
มีฐานลูกค้าหลากหลาย และมีอัตราใช้พื้นที่ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง
ฐานลูกค้าของอิมแพ็คประกอบด้วย 3 กลุ่มคือ รัฐบาล เอกชน และต่างประเทศ ถือเป็นการลดการพึ่งพิงรายได้จากกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง ซึ่งเป็นการเพิ่มโอกาสสร้างรายได้ที่มีความมั่นคง ตลอดจนมีอัตราใช้พื้นที่ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง
อิมแพ็คมีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์
อิมแพ็ค มีประสบการณ์ในการบริหารจัดการศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมอิมแพ็ค เมืองทองธานีมากว่า 15 ปี ทำให้มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ให้เกิดประโยชน์สูงสุดได้อย่างมืออาชีพ
แนวโน้มการเติบโตของอุตสาหกรรม MICE และเศรษฐกิจ
ในอนาคต อุตสาหกรรม Meeting Incentive Convention and Exhibition (MICE) มีแนวโน้มเติบโตขึ้นจากการขยายตัวทางเศรษฐกิจและการเปิดเขตการค้าเสรีอาเซียน (AEC) ทำให้มีโอกาสรับประโยชน์จากการเพิ่มขึ้นของผู้ใช้บริการ
โอกาสการเติบโตในอนาคตจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม
กองทรัสต์ได้รับสิทธิปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal) จากอิมแพ็คในการลงทุนในทรัพย์สินประเภทนิทรรศการและศูนย์การประชุมใดๆของอิมแพ็คที่มีอยู่ในปัจจุบันและที่จะมีในอนาคต
ข้อมูลกองทรัสต์
อิมแพ็ค โกรท รีท – FACT SHEET
| ประเภทกองทรัสต์ | กองทรัสต์ประเภทไม่กำหนดอายุและไม่รับไถ่ถอนหน่วยทรัสต์ |
| นโยบายการลงทุน | กองทรัสต์จะมุ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้และ/ หรือลงทุนในหลักทรัพย์ หรือสินทรัพย์อื่น หรือการหาดอกผลโดยวิธีอื่น เพื่อประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ |
| จำนวนเงินลงทุน | เงินลงทุนในสินทรัพย์ครั้งแรกเท่ากับ 19,614,500,000 บาท |
| รายละเอียดสินทรัพย์ลงทุน | ลงทุนในกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และอาคารศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมของโครงการอิมแพ็คเมืองทองธานี (IMPACT Muang Thong Thani)จำนวน 4 อาคาร ได้แก่ IMPACT Arena, IMPACT Exhibition Center, IMPACT Forum และ IMPACT Challenger รวมถึงระบบสาธารณูปโภคและอุปกรณ์ต่างๆ ของอาคารดังกล่าว บนที่ดินทั้งสิ้น 192 ไร่ 1 งาน 30.1 ตร.ว. รวมพื้นที่ใช้สอย 165,606 ตร.ม. |
| จำนวนหน่วยลงทุน | 1,482,500,000 หน่วย |
| การถือครอง | กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ( Freehold) |
| วันซื้อขายวันแรก | 1 ตุลาคม 2557 |
| มูลค่าที่ตราไว้ต่อหน่วย | 10.60 บาท |
| นโยบายการจ่ายเงินปันผล | ไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของรอบปีบัญชี โดยประโยชน์ตอบแทนที่จะจ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์นั้น ได้แก่ ประโยชน์ตอบแทนสำหรับรอบปีบัญชี (Year-End Distribution) และประโยชน์ตอบแทนระหว่างกาล (Interim Distribution) (ถ้ามี) |
ค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บจากผู้ถือหน่วยลงทุน (ร้อยละ ของมูลค่าสินทรัพย์รวม ต่อปี)
| ค่าธรรมเนียมผู้จัดการกองทรัสต์ | ไม่เกินร้อยละ 2.0 |
| ค่าธรรมเนียมทรัสตี | ไม่เกินร้อยละ 1.0 |
| ค่าธรรมเนียมนายทะเบียน | ไม่เกินร้อยละ 0.5 |
| ค่าธรรมเนียมผู้เก็บรักษาทรัพย์สิน | ไม่เกินร้อยละ 0.5 |
| ค่าธรรมเนียมผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ | ไม่เกินร้อยละ 2.0 |
| บล.ดีบีเอสวิคเคอร์ส : IMPACT GROWTH REIT ราคา IPO: 10.30-10.60 บาท แนะนำ จองซื้อ |
สินทรัพย์มีอนาคต ผลตอบแทนดี ไม่มีหมดอายุ • นับว่ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพคโกรท (IMPACT Growth REIT) เป็นกองแรกในประวัติศาสตร์ตลาดทุนไทย มาทดแทนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะหมดไป จัดสรรด้วยวิธีการสุ่ม (random) • จุดเด่นคือ ลงทุนในกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) ของศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมที่ใหญ่ที่สุดในไทยและอาเซียน แสดงว่าจะให้ผลตอบแทนโดยไม่มีวันหมดอายุ อัตราผลตอบแทนปันผลต่อปีปีแรกประมาณ 6.6%-6.8% • กองทรัสต์ฯมีแนวโน้มการเติบโตที่สดใส คาดว่าเฉลี่ยต่อปีที่ 10% จากอัตราการเข้าเช่า (OR) และอัตราค่าเช่าที่จะเพิ่มขึ้นรวมทั้งมีสิทธิ์จะซื้อหรือปฏิเสธสินทรัพย์จากอิมแพ็คฯได้ก่อนทั้งที่มีอยู่ในปัจจุบันและที่จะมีในอนาคต • คำแนะนำ จองซื้อ หากในอนาคตมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูผ่านเข้าไปยังโครงการจะยิ่งน่าสนใจ ข้อดีของ REIT คือ กู้เงินได้มากกว่ากองทุนอสังหาฯ แต่ข้อเสียคือ นิติบุคคลต้องเสียภาษี กำหนดให้ราคาพื้นฐานเบื้องต้นไว้ที่ 12.07 บาท ประเมินด้วยวิธี DDM (Dividend Discount Model) ราคาจองมีส่วนเพิ่ม 14-17% รายละเอียดกองทรัสต์ฯ การขายกอง IMPACT Growth REIT ครั้งนี้จะมีจำนวน 1,482.5 ล้านหน่วย กำหนดช่วงราคาขาย10.30 - 10.60 บาทต่อหน่วย คาดว่าจะมีจำนวนเงินรวม 1.5-1.6 หมื่นล้านบาท รวมทั้ง กอง IMPACT Growth REIT จะกู้เงินอีก3.9 พันล้านบาทหรือประมาณ 20% ของมูลค่ากองทุน รวมแล้วบริษัท อิมแพ็ค เอ็กซิบิชั่น แมเนจเม้นท์ จะระดมทุนได้ประมาณ 2หมื่นล้านบาท ขณะที่ราคาประเมินมูลค่าสินทรัพย์ 4 อาคาร เป็น 18-19 พันล้านบาท ซึ่งประเมินด้วยวิธี Income Approachกำหนดการ จะเปิดจองซื้อแก่นักลงทุนทั่วไปในช่วงวันที่ 8-12 ก.ย.นี้ และในวันที่ 15-16 ก.ย 57 จะทำการสำรวจราคา หรือทำBook Build ก่อนที่จะประกาศราคาขายสุดท้ายในวันที่ 17 ก.ย.นี้ ที่ปรึกษาทางการเงินคาดว่า กอง IMPACT Growth REIT จะเข้าจดทะเบียนและเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ได้ประมาณวันที่ 1 ต.ค.นี้ ทั้งนี้การจัดสรรจะเป็นวิธีแบบสุ่ม (random) ซึ่งต่างจากวิธีการจัดสรรเป็นจำนวนต่ำก่อน (small lot first) แต่รายย่อยจะต้องจ่ายที่ราคา 10.60 บาทก่อน สินทรัพย์ที่ขายเข้ากองทรัสต์ฯครั้งนี้ ทั้งนี้ อิมแพ็คฯ จะขายทรัพย์สิน 4 รายการให้แก่ กอง IMPACT Growth REIT ได้แก่ 1.ศูนย์จัดการแสดงอิมแพ็คอารีน่า (IMPACT Arena) 2. ศูนย์แสดงสินค้าและนิทรรศการนานาชาติรวมถึงสถานที่สำหรับจัดงานในร่ม (IMPACT Exhibition Center) ที่มีจำนวน 8 อาคาร และห้องประชุม 6 ห้อง 3. ศูนย์การประชุมอิมแพ็คฟอรั่ม (IMPACTForum) มีจำนวน 2 อาคาร และ 4.อาคารอิมแพ็คชาเลนเจอร์ (IMPACT Challenger) มีจำนวน 3 อาคาร ห้องบอลรูม 1 ห้องและห้องประชุม 16 ห้อง ทั้งนี้บริษัท อาร์ เอ็ม ไอ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อย 100% ของ BLAND เป็นผู้ดำเนินการจัดตั้งกองทรัสต์ เพื่อการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของ กอง IMPACT Growth REIT จุดเด่นการลงทุน มีหลายประการคือ 1) เป็นศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมที่ใหญ่ที่สุดในไทยและอาเซียน พื้นที่จัดแสดงทั้งหมดถึง 122,165 ตรม. มีส่วนแบ่งการตลาดสูงสุดที่ประมาณ 68% 2) ทำเลที่ตั้งสะดวกต่อการเข้าเมือง 3) มีฐานลูกค้าหลากหลาย รัฐบาล เอกชน และต่างประเทศ และมีอัตราใช้พื้นที่ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง 4) อิมแพ็คฯมีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์มากกว่า 15 ปี 5) แนวโน้มการเติบโตลูกค้า MICE (Meeting Incentive Convention and Exhibition) สดใส และการเปิดเขตเสรีการค้าอาเซียน (AEC) เป็นโอกาสธุรกิจ และ 6) มีโอกาสการเติบโตในอนาคตจากการลงทุนในอสังหาฯเพิ่มเติมสิทธิประโยชน์สำหรับผู้ลงทุน มีผลตอบแทนสม่ำเสมอ กองทรัสต์ต้องจ่ายผลประโยชน์ให้ผู้ถือหน่วยอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก มีสภาพคล่องในการซื้อขาย เทียบกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาฯ มีโอกาสได้รับประโยชน์ตอบแทนอย่างมั่นคงจากสินทรัพย์ที่ไม่มีกำหนดอายุ (Freehold Investment) และ มีโอกาสได้รับส่วนต่างราคา(capital gain) และช่วยลดความเสี่ยงจากภาวะเงินเฟ้อ (Inflation Hedge) อัตราผลตอบแทนปันผลต่อปีปีแรกประมาณ 6.6%-6.8% ขี้นอยู่กับราคา IPO ที่จะสรุปได้หลังจากมีการสำรวจราคา(BookBuild) เสร็จสิ้น และประกาศราคาขายสุดท้ายในวันที่ 17 ก.ย.57 หากราคาออกมาเป็น 10.30 บาท ผลตอบแทนปันผลเป็น 6.8%แต่หากเป็น 10.60 บาท อัตราผลตอบแทนปันผลจะลดลงเป็น 6.6% กองทรัสต์ฯมีแนวโน้มการเติบโตที่สดใส คาดว่าเฉลี่ยต่อปีที่ 10% จากอัตราการเข้าเช่า (OR) และอัตราค่าเช่าที่จะเพิ่มขึ้นรวมทั้งมีสิทธิ์จะซื้อหรือปฏิเสธสินทรัพย์จากอิมแพ็คฯได้ก่อนทั้งที่มีอยู่ในปัจจุบันและที่จะมีในอนาคต ส่วนการเติบโตเพิ่มเติมในอนาคต คือ ยังมีสินทรัพย์อีกหลายรายการของอิมแพ็คฯที่ยังไม่ได้ขายเข้า REIT เช่น โรงแรมโนโวเทล และที่จอดรถ อีกทั้งในอนาคตอิมแพ็คก็จะมีการก่อสร้างสินทรัพย์ต่างๆเพิ่มเติมขึ้นมาอีก เช่น โรงแรม 3 ดาว ชอปปิงมอลล์ และ อาคารจอดรถ แล้วจะนำมาขายเข้า REIT ในอนาคต รถไฟฟ้าสายสีชมพู จะช่วยเพิ่มคุณค่าสินทรัพย์ในอนาคต รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) จะมีการเข้าพิจารณาจากครม.ในเดือน ต.ค.57 นี้ มีส่วนเกี่ยวข้องกับ REIT คือ หากในอนาคตมีการพาดผ่านมายังอิมแพ็คฯ ก็จะช่วยเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ได้เป็นอย่างดี เม็ดเงินลงทุนในส่วนนี้ตกอยู่ประมาณ 600 ล้านบาท แต่ยังไม่สรุปว่าทางอิมแพ็คหรือภาครัฐจะเป็นผู้ออกเงินลงทุน แต่ข้อดีในกรณีอิมแพ็คฯออกคือ จะกำหนดสถานีรถไฟฟ้า ให้สอดรับกับความต้องการของผู้เช่าและผู้เข้ามาเยี่ยมชมได้เป็นอย่างดีหากกรณีเป็นรัฐออก อาจจะมีจำนวนสถานีรถไฟฟ้าไม่มากนัก ข้อดีของ REIT คือ กู้เงินได้มากกว่ากองทุนอสังหาฯ จึงทำให้มีโอกาสการขยายงานได้สูงกว่ากองทุนอสังหาฯ ปกติต้นทุนทางการเงินของเงินกู้จะต่ำกว่าส่วนทุน และหลีกเลี่ยงการเพิ่มทุนได้ มิฉะนั้นจะทำให้เกิด dilution effect แต่ข้อเสียคือ สำหรับ REITนิติบุคคลต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล 20% แต่หากเป็นกองทุนอสังหาฯ จะได้รับยกเว้นแล้วแต่กรณี เช่น ไม่เสียภาษีหากถือหน่วยมากกว่า 25% โดยถือหน่วย 3 เดือน ก่อนและหลังวันจ่ายปันผล แต่หากถือน้อยกว่า 25% ให้นำรายได้เพียงกึ่งหนึ่งมาคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคล ถ้าถือหน่วย 3 เดือน ก่อนและหลังวันจ่ายปันผล คำแนะนำ จองซื้อ กำหนดให้ราคาพื้นฐานเบื้องต้นไว้ที่ 12.07 บาท ประเมินด้วยวิธี DDM (Dividend Discount Model) ราคาจองมีส่วนเพิ่ม 14-17% แล้วแต่ว่าราคาจองสุดท้ายจะออกมาเท่าใด ระหว่าง 10.30-10.60 บาท ทั้งนี้สมมุติฐานในการประเมินคือให้เงินปันผลมีอัตราการเติบโต 10% ในระยะเวลา 3 ปีข้างหน้า ด้วยส่วนคิดลด WACC 9% และ terminal growth ที่ 3% นักวิเคราะห์ : สมบัติ เอกวรรณพัฒนา : Tel 7835 sombata@th.dbsvickers.com |
