ข้อพิจารณาก่อนการลงทุน
ทั้ง REIT และ Property fund ต่างมีวัตถุประสงค์ลงทุนเพื่อหาผลประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกัน แต่ REIT มีการจัดการการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การกำากับดูแล และสิทธิประโยชน์ที่แตกต่างจาก
Property fund บางประการ ดังนี้ นักลงทุนกลุ่มแรกที่ลงทุนใน REIT คือผู้ซื้อหน่วยทรัสต์ตอนเสนอขายครั้งแรก (Initial Public Offering : IPO)
โดยสำานักงาน ก.ล.ต. อนุญาตให้นักลงทุนรายใดรายหนึ่งหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันถือหน่วยลงทุนได้
ไม่เกินร้อยละ 50 ของจำานวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)
หลังจากผ่านช่วง IPO ไปแล้ว ผู้ลงทุนต้องเข้าไปลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งจะต้องเปิดบัญชีซื้อขาย หลักทรัพย์กับบริษัทหลักทรัพย์ที่เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ เช่นเดียวกับการซื้อขายหุ้น
ทั้งนี้ REIT จะซื้อขายภายใต้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง หมวดกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
1. อสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ลงทุน ผู้ลงทุนควรทำาความเข้าใจก่อนว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ลงทุน
นั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด ซึ่งมีผลต่อผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับด้วย เช่น REIT อาจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ หรืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างพัฒนา ความสามารถในการชำาระ
ค่าเช่าของผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจมีความเสี่ยงต่อความสมำเสมอของรายได้จากอสังหาริมทรัพย์
นั้น ๆ
2. การแบ่งชนิดของหน่วยทรัสต์ แต่ละ REIT สามารถแบ่งชนิดของหน่วยทรัสต์เพื่อเสนอขายให้
ผู้ลงทุนแต่ละประเภทได้ ผู้ลงทุนควรทำาความเข้าใจกับสิทธิและข้อจำากัดของหน่วยทรัสต์แต่ละ
ประเภทที่ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวนด้วย
3. สภาพคล่องของการซื้อขายและราคาหน่วยทรัสต์ที่อาจลดลง เนื่องจาก REIT ต้องจดทะเบียน
ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ผู้ลงทุนอาจมีความเสี่ยงในด้านสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยทรัสต์ นอกจากนี้
ราคาซื้อขายหน่วยทรัสต์เป็นราคาตามกลไกตลาดซึ่งขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อและผู้ขาย
ซึ่งอาจมีปัจจัยหลายด้านเข้ามากระทบ ตั้งแต่เรื่องภาวะเศรษฐกิจ การเมือง หรือแนวโน้มของธุรกิจ
อสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนการคาดการณ์ผลการดำาเนินงานในอนาคตของ REIT
ดังนั้น ผู้ลงทุนต้องประเมินตนเองว่าเหมาะสมกับการลงทุนและความเสี่ยงระดับใด และทำาความเข้าใจลักษณะของ REIT ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน โดยต้องศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนอย่างละเอียดเกี่ยวกับนโยบายการลงทุน รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ความเสี่ยงจากการกู้ยืมเงิน ปัจจัยความเสี่ยง ที่เกี่ยวข้อง เพื่อดูว่าผลตอบแทนของ REIT ขึ้นอยู่กับปัจจัยอะไร นโยบายเงินปันผลค่าธรรมเนียมและ ค่าใช้จ่ายต่างๆ และควรสอบถามข้อมูลจากตัวแทนขายก่อนตัดสินใจลงทุน
ที่มา SET
สังเกต การกู้ยืม กองอสังหา จะกู้ได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV)
ในขณะที่กอง REIT จะกู้ได้มากกว่า โดยกู้ได้ ไม่เกิน 35% ของทรัพย์สินรวม และได้
ไม่เกิน 60% กรณีที่ได้รับ Credit Rating ระดับ Investment Grade ทำให้กอง REIT มีอิสระในการลงทุนมากขึ้น และโอกาสในการรบกวน ผถห โดยการเพิ่มทุน น้อยลง
