วันพุธที่ 26 มิถุนายน พ.ศ. 2556

แนวคิดการลงทุนในกองอสังหาแบบบ้านๆ



      ผมมองแบบพื้นๆ หากเป็น Leasehold มันคำนวนง่าย คือ เหมือนเราไปเซ้งตึกมา สมมติ 20ปี เก็บค่าเช่าจนได้ทุนคืนสัก 12ปี  อีก8ปี เป็นกำไร อะไรแบบนี้ ก็พอจะโอ

     จุดหลักอยู่ที่เงินปันผลของกองอสังหา ที่เราเทียบเป็นค่าเช่า จะต้องสม่ำเสมอ (ตรงนี้ขึ้นกับ ทำเล และประเภท asset ที่ให้เช่า พวก กองโรงแรม ไม่ผ่านข้อนี้) และเงินแต่ละลอตที่เราซื้อ พอซื้อแล้วถือว่าจบไป ไม่เกี่ยวกับราคาที่ลง คือซื้อพวกนี้ไมได้หวังที่ cap gain เป็นหลัก

เช่น  ซื้อลอตแรก ที่ Lease hold 20ปี คำนวนแล้วได้ปันผล 12ปี (จุดคุ้มทุน 12ปี)   จึงจะได้ทุนคืน อีก 8ปี เป็นกำไร (ถือจนหมดอายุไป )   ต่อมา สมมติผ่านไป 6เดือน   หากราคาลงมา จน จุดคุ้มทุนอยู่ที่ 10ปี (จุดคุ้มทุน 10ปี)   และอีก 9.5ปี เป็นกำไร (เวลาสั้นลงเพราะเป็น Leasehold ) หากเรามีเงินก็อาจซื้อเพิ่มอีกลอต ถือจนหมดอายุเช่นกัน


 มันทำให้เราไม่ต้องกังวลว่า เงินต้นจะหายจาก ราคาที่ลงมา เพราะ เงินต้นเราจะได้คืนจากปันผลที่จุดคุ้มทุนอย่างแน่นอน ที่เหลือคือกำไรที่เราจะเก็บค่าเช่าต่อไปได้อีกกี่ปี ดังนั้นจะเห็นว่ายิ่งราคาลงมาจุดคุ้มทุนจะยิ่งสั้นลง เป็นโอกาสให้เงินก้อนใหม่ของเราเข้าลงทุนได้

     พวก Leasehold ดีอย่างนึงคือ ปันผลที่จ่ายออกมามันพร้อมเงินต้นของเรารวมอยู่ในนั้นด้วย ดังนั้น เราสามารถนำเงินต้นไปลทุนใน asset อื่นๆต่อได้อีก โดยไม่ต้องโดนผูกอยู่กับกองอสังหาไปตลอด หากเป็นพวก Free hold เราจะต้องกังวลกับ ราคา NAV ของกองว่าจะต้องไม่ลดมาก ไม่งั้น ก็เหมือนทุนเราหายไปตาม NAV ที่ลด (แต่โดยมากก็เห็นมันขึ้นตลอดนะ ไม่ค่อยเจอลด หากเราเลือกกองที่ดี asset ที่ดีพอ )

สรุปคือ กองอสังหาที่เป็น Leasehold และมีสภาพคล่องที่สูง เหมาะสำหรับการจัดสรรเงินลงทุน ที่ต้องการรายได้ประจำและต้องการเงินต้นคืนมา Reinvest ใน Asset อื่นๆในภายหลัง แต่ต้องจัดสรรดีๆว่าเราจะต้องไม่ใช้เงิน "ทั้งก้อน"  นั้นก่อนครบเวลา