เกณฑ์การลงทุนในแบบที่เปรียบเทียบง่ายๆ

เกณฑ์การลงทุนในแบบที่เปรียบเทียบง่ายๆ

"กำไรตั้งแต่ซื้อ"
ก่อนอื่นต้องเข้าใจว่า กำไรจาก inner ของ บ. นั้นมาจากผลการดำเนินงาน มองในมุม หากเราคิดจะเปิดกิจการของตัวเอง สิ่งนึงที่เราคาดหวังคือ กำไรขั้นต่ำต่อปีเทียบกับเงินลงทุนที่เราลงไป เช่น อพาร์เม้นท์ให้เช่า สมมติว่าไปซื้อมาหลังละ 30ล้าน คงต้องเริ่มคำนวนแล้ว ห้องทั้งหมดมีเท่าไร อัตราผู้เช่าละแวกนั้นกี่% คชจมีอะไรบ้าง กำไรสุทธิเหลือเท่าไรต่อปี หากเหลือต่ำกว่า 1.5ล้านต่อปี แปลว่ากู้แบงค์มาทำคงเจ๊งแน่ๆ เพราะดบ กู้แบงค์มันเกินกว่า 6%
แบบนี้เรียกว่า "ขาดทุนตั้งแต่ซื้อ"  ยกเว้นตัวที่ดินอาจมีราคาขยับขึ้น
เพราะต้นทุนเงินทุนเรา หากเป็นคนที่เงินว่าง อย่างน้อยต้นทุนเงินทุนควรมากกว่า ดบ เงินกู้แบงค์ (เนื่องจากเงินว่างมักมีปริมาณจำกัด)
หรือหากเป็นคนที่เงินไม่ว่าง ก็จะมีต้นทุนเงินทุนต่างกันไป
   หากคิดเอาเกณฑ์โดยเฉลี่ย ต้นทุนเงินทุน "ขั้นต่ำ" ก็น่าจะประมาณคร่าวๆสัก 6% และ โกรท "ขั้นต่ำ" ที่หนีเงินเฟ้อได้แน่ๆ ก็สัก 5% (เทียบได้กับ ที่ดินของอพาร์ทเม้นท์ขยับราคาขึ้น)

ผลตอบแทน 6% ก็จะเท่ากับพีอีประมาณ 16-17เท่า + โกรท "ขั้นต่ำ"อีก 5%  ทั้งนี้บนเงื่อนไข รายได้ค่อนข้างสม่ำเสมอ และโอกาสขาดทุนจากราคาที่ดินแทบไม่มีเลย
แต่ธุรกิจอื่นๆ มันมีความผันผวนกว่าและมีความเสี่ยงมากกว่า ดังนั้น จึงต้องชดเชยด้วยผลตอบแทน หรือโกรทที่มากขึ้น เช่น
อาจหากธุรกิจที่รายได้สม่ำเสมอ แน่นอน และมีโกรทเพิ่มเป็น 10% ,15% เพื่อชดเชยความเสี่ยงที่ว่ามา
ก็อาจมองได้ว่าหากธุรกิจที่มี "รายได้และกำไรสม่ำเสมอ" ณ ที่พีอี 16เท่า+โกรท 10% พอจะเป็นผลตอบแทน "ขั้นต่ำสุด" ที่เราพอจะมองได้ หรืออาจมองไปที่ ผลตอบแทนเพิ่มเป็น 10% และมีโกรทสัก 5% นี่ก็อาจเรียกว่าเป็นขั้นต่ำสุด ที่ "มีกำไรตั้งแต่ซื้อ"

ที่เขียนมาทั้งหมดคือ เกณฑ์การมอง inner ของ บ. สังเกตว่า พีอีที่ให้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับตลาดว่าจะให้พีอีเท่าไร แต่ประเด็นที่น่าสนใจคือ
หากอพาร์ทเม้นที่เราซื้อมา ตามตย ข้างต้น 30M และมีผลตอบแทน 6%ต่อปี (ผลตอบแทนประมาณ 1.8M/yrs) และมี โกรท 5%(จากราคาที่ดิน)  เกิดคนในตลาดมี "เงินง่าย" ที่มีปริมาณมาก เข้ามา แล้วเงินง่ายมีค่อนข้างเยอะไม่มีที่ไปลง เจ้าของเงินง่ายเกิดยอมรับ ผลตอบแทนได้ที่ 4% (พอๆกับเงินฝากประจำ แต่ชอบที่อพาร์ทเม้นท์ได้โกรทจากที่ดินที่ เงินฝากไม่มี) เจ้าของเงินง่ายจึงขอเสนอซื้อ สูงสุดไม่เกิน 45M
ตรงนี้ผมขอเรียกว่าเป็นกำไรแบบฟลุ๊คละกัน เพราะเราไม่มีทางรู้ว่าจะมี คนแบบเจ้าของเงินง่ายผ่านเข้ามาในชีวิตเราเมื่อไร

ดังนั้นสิ่งที่เราทำได้คือ กำไรตั้งแต่ซื้อ จาก inner ของ บ. และหากไม่มีเงินง่ายผ่านเข้ามา  หรือมีผ่านเข้ามาเสนอซื้อที่ 45M แล้วเราเกิดไม่ขายจะเพราะอะไรก็ตามแต่ เมื่อเงินง่ายผ่านออกไป เราก็จะไม่เดือดร้อนเพราะเราได้ผลตอบแทนที่คาดหวังตั้งแต่ซื้อแล้ว คงจะมีแต่ความเสียดายที่ติดอยู่ในใจ (ที่เป็นแค่อารมณ์ค้างคา)

ในทางกลับกัน หากเราเป็นฝั่งคนมาเสนอซื้อ และซื้อไปแล้วที่ 45M (นั่นคือเราได้ผลตอบแทนที่ 4% + โกรท 5%) แต่ ดบ เข้าขาขึ้น เงินฝากประจำ ไปอยู่ที่ 6% นั่นแปลว่าเราขาดทุนแล้ว เพราะ ผลตอบแทน 4% ที่มีโกรท 5% กว่าผลตอบแทนจะเติบโตมาเป็น 6% นั้นต้องใช้เวลา 8ปีกว่า ถึงผลตอบแทนนั้นจะขยับมาเป็นที่ 6%
โดยที่ ก่อนจะครบ 8ปีนั้น ได้ผลตอบแทนต่ำกว่าเงินฝากประจำมาตลอด

จากกรณีแบบนี้ ผมเชื่อว่า พีอีที่ต่ำสำคัญกว่าโกรท ยกเว้นโกรทนั้นจะสูงมากๆ ซึ่งความจริงแล้วโกรทที่สูงมากๆ มักไม่สามารถมีโกรทสูงต่อเนื่องได้นานพอ