เห็นกราฟราคาแล้วเกิดความสงสัย ทำให้ต้องมาหาข้อมูลดูว่าเกิดอะไรกับกองอสังหากองนี้
เห็นแผนภาพในการหารายได้ไหมครับ จุดสำคัญอยู่ที่ กองทุนเป็นเจ้าของ Free Hold ในทรัพย์สิน แล้วเอามาให้ นิชดาเช่าทั้งหมดเป็นเวลา 7ปี 2เดือน ประเด็นแรกเลยคือ เท่ากับกองทุน มีลูกค้าเพียง 1 รายคือ นิชดาพร็อพเพอร์ตี้ ทำไมกองทุนให้นิชดาเป็นลูกค้าเพียงรายเดียวแล้วนำทรัพย์สินไปปล่อยเช่าต่อ นิชดาต้องมีกำไรจากส่วนต่างค่าเช่าหรือไม่ ??? แล้วความเสี่ยงเต็มๆที่กองทุนต้องแบกรับคือ การมีลูกค้าเพียงรายเดียว หากเมื่อไรที่หมดสัญญาแล้วไม่ต่อสัญญา ไม่ว่าจะด้วยสาเหตุใด เมื่อลูกค้าที่มีอยู่เพียงรายเดียวหายไป จะเกิดอะไรขึ้นกับรายได้และเงินปันผล รวมถึงราคา
มามองในแง่ของทรัพย์สิน ด้วยความที่เป็น บ้านและคอนโด โอกาสในการสร้างรายได้ยิ่งต่ำลงไปอีกมา ก ต่างจาก ตึกสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า และ สถานที่จัดงานแสดงใหญ่ระดับประเทศ
ลองดูทำเลของทรัพย์สิน เป็นทำเลเกรด A หรือเปล่า การเดินทางสะดวกไหม
สิ่งที่เป็นจุดดึงดูดลูกค้าของทรัพย์สินที่ลงทุนของ MNRF คงเน้นที่ความหรูหราเป็นหลัก เพราะบ้านที่ลงทุนราคา 16 ล้านขึ้นไปทั้งนั้น แต่พอเริ่มมีอายุ คือ เมื่อนิชดาหมดอายุสัญญาเช่า บ้านอาจจะเริ่มเก่า อาจต้องมีการปรับปรุงใหม่ ใครคือผู้จ่ายเงินค่าปรับปรุงครั้งใหญ่ ???
ลองสังเกตรายชื่อ ผู้ถือหุ้นใหญ่ดู
เราต้องอย่าลืมถามตัวเองทุกครั้ง ว่า สินทรัพย์เหล่านั้น จะมีคนเช่าไหม
-บ้านราคาแพงหลังเป็นสิบล้าน ค่าเช่าเท่าไร ใครคือกลุ่มลูกค้า ลูกค้ากลุ่มนี้มีมากน้อยแค่ไหน
-หรือหากเป็นกองอสังหากองอื่นที่ ทรัพย์สินเป็นอย่างอื่น เช่น ตึกสำนักงาน เราต้องถามตัวเองว่า ตึกเหล่านี้อยู่ในทำเลดีไหม ตัวตึกและที่ดินมีมูลค่า ที่ตลาดต้องการไหม การเดินทางสะดวกไหม ใกล้รถไฟฟ้าไหม ใกล้ทางด่วนไหม มีความต้องการเช่าสูงมากแค่ไหน
-หรือหากเป็น asset อื่น ต้องดูว่า มีความแข็งแกร่งในการหาลูกค้าไหม ลูกค้าสามารถเลือกไปอยู่กับคู่แข่งเจ้าอื่นได้ไหม หากเป็นอะไรที่ใหญ่ที่สุดในอาเซียนได้ก็จะยิ่งดี
