CBD ออฟฟิศเกรดเอ

CBD ย่อมาจาก Central Business District ซึ่งถ้าจะพูดถึงใจความหลักของ CBD โดยรวมก็คือ หัวใจสำคัญของเมือง เป็นย่านธุรกิจที่วัดจาก แหล่งที่ทำงานและความพร้อม ซึ่งถ้าหากดูจากผังเมือง ให้สังเกตว่า พื้นที่ CBD จะเป็นพื้นที่สีแดง ซึ่งหมายถึงที่ดินเชิงพาณิชย์

ออฟฟิศเกรดเอ อุปสงค์เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากไตรมาสที่ 4พ.ศ.2557 เนื่องจากความมีเสถียรภาพ ทางการเมือง และไม่มีปัจจัยลบรุนแรงต่อภาวะเศรษฐกิจโลก อีกทั้งค่าเงินบาท ก็อ่อนค่าลงจากปีที่ผ่านมา รัฐบาลอนุมัติมาตรการสิทธิประโยชน์ทางภาษี และที่ไม่ใช่ทางภาษีเพื่อดึงดูด ให้บริษัทต่างชาติเข้ามาตั้งสำ นักงานใหญ่ข้ามประเทศ(IHQs) หรือบริษัทการ ค้าระหว่างประเทศ (ITCs)ในประเทศไทย อุปทานยังคงมีอยู่อย่างจำ กัดเพราะว่าไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด ผู้ที่เช่าพื้นที่ ขนาดใหญ่ หรือผู้ที่ต้องการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่จะมีข้อจำ กัดในการเลือกค่อนข้าง มากในการย้ายทำ เล หรือย้ายอาคารสำ นักงาน โครงการใหม่ๆ ที่มีกำ หนดแล้ว เสร็จในไตรมาสที่ 2 – 4 พ.ศ.2558 และในปีพ.ศ.2559 มีทั้งหมดประมาณ 207,700 ตารางเมตร โดยส่วนใหญ่จะอยู่นอกพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) อัตราการเช่าในพื้นที่หลักๆ ของกรุงเทพมหานครอยู่ที่มากกว่า 90% โดย อาคารสำ นักงานเกรด A ในเขตพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจจะมีอัตราการเช่าสูง ที่สุด อาคารที่มีคุณภาพด้อยลงไปและอยู่ในพื้นที่ที่ไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้า หรือ รถไฟใต้ดินสายปัจจุบันให้บริการจะไม่เป็นที่สนใจเท่าที่ควร  ค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมาและจะยังคงปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง อาคารสำ นักงานส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานครสร้างเสร็จมามากกว่า 15 ปี และ ไม่สามารถปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้มากนัก เจ้าของอาคารจึงต้องปรับปรุงและเพิ่ม ประสิทธิภาพของสิ่งอำ นวยความสะดวกภายในอาคารเพื่อดึงดูดผู้เช่ารวมทั้งยัง ปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้

ตลาดอาคารสำ นักงานในกรุงเทพมหานครมีอัตราการเช่าสูงที่สุดในปีที่ผ่านมา หลังจากที่มีความต้องการพื้นที่สำ นักงานจากทั้งบริษัทต่างชาติ และไทยเข้ามามาก ความต้องการพื้นที่สำ นักงานมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเพราะว่าอุปทานมีไม่ มากนักส่งผลให้อัตราการเช่าน่าจะสูงขึ้นในปีพ.ศ.2558 อัตราการเช่าเฉลี่ยของอาคารสำ นักงานเกรด A ในแต่ละทำ เลสูงกว่าอาคาร สำ นักงานเกรด B เพราะว่าอยู่ใกล้กับสเนทางรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดินมากกว่า นอกจากนี้อาคารสำ นักงานเกรด A ส่วนใหญ่มีสิ่งอำ นวยความสะดวกที่ทันสมัย กว่าอาคารที่เกรดรองลงไปรวมทั้งมีบริการ และระบบรักษาความปลอดภัยที่ ดีกว่า ผู้เช่าพื้นที่สำ นักงานขนาดใหญ่จะประสบกับปัญหาในการย้าย หรือว่าขยายพื้นที่ เพราะว่าไม่มีพื้นที่ขนาดใหญ่เหลือมากนักในตลาด และค่าเช่าในอาคารสำ นัก งานใหม่ๆ จะสูงเมื่อเทียบกับอาคารที่พวกเขาเช่าอยู่ในปัจจุบัน

พื้นที่อาคารสำ นักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานครมีอยู่ประมาณ 8.26 ล้าน ตารางเมตร และอีกประมาณ 207,700 ตารางเมตรมีกำ หนดแล้วเสร็จใน 3 ไตรมาสที่เหลือของปีพ.ศ.2558 และในปีพ.ศ.2559 นอกจากนี้บางอาคาร สำ นักงานที่กำ ลังก่อสร้างนั้นเจ้าของอาคารใช้พื้นที่เองโดยอาคารเหล่านี้มีพื้นที่ รวมกันประมาณ 110,000 ตารางเมตร อาคารสำ นักงานที่กำ ลังก่อสร้างส่วนใหญ่อยู่นอกพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) แต่ทั้งหมดตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน ตัวอย่างเช่น • อาคารภิรัชทาวเวอร์ @ ไบเทค ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบางนา โดยเป็นส่วน หนึ่งของศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค • อาคารเอฟ วาย ไอ เซ็นเตอร์ ติดกับสถานีรถไฟใต้ดินคลองเตย ซึ่งภายใน อาคารมีทั้งพื้นที่ค้าปลีก โรงแรม • อาคารจีแลนด์ทาวเวอร์ ติดกับสถานีรถไฟใต้ดินพระราม 9 และเป็นส่วน หนึ่งของโครงการจีแลนด์ คอมเพล็กซ์ โดยภายในโครงการมีทั้งพื้นที่ค้า ปลีกที่อยู่อาศัย และโรงแรม

ค่าเช่ายังคงมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นในปีพ.ศ.2558 เพราะว่าสถานการณ์ ทางการเมืองที่ไม่มีเหตุการณ์อะไร และสถานการณ์เศรษฐกิจโลกก็ไม่มีปัจจัย ลบอะไรรุนแรง อัตราว่างเฉลี่ยต่ำที่สุดในปีที่ผ่านมา แต่ว่าค่าเช่ายังคงไม่สูงเมื่อเทียบกับอัตรา การเช่า ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ อยู่ที่ประมาณ 900 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือน ซึ่งยังคงต่ำกว่าค่าเช่าในเมือง หลวงอื่นๆ ในอาเซียน แม้กระทั่งย่างกุ้ง ในเมียนมาร์ แม้ว่าค่าเช่าของอาคาร สำนักงานเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจจะอยู่ที่ประมาณ 900 – 1,200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน นอกจากนี้พื้นที่อาคารสำนักงานประมาณ 56% ในกรุงเทพมหานครจะเป็น อาคารสำนักงานเกรด B และมีค่าเช่าตำ่ กว่าอาคารเกรด A ที่อยู่ในทำเลเดียวกัน อาคารสำนักงานเกรด A นอกพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจมีความน่าสนใจกว่า อาคารเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ เพราะว่าค่าเช่าตำ่ กว่า และยังอยู่บน เส้นทางระบบขนส่งมวลชนระบบราง

คาดการณ์ตลาดในอนาคต ค่าเช่าเฉลี่ยจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปีพ.ศ.2558 เพราะว่าอุปทานปัจจุบันมีอยู่ จำกัด และอาคารสำนักงานที่กำลังก่อสร้างที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2558 - 2559 ก็มีอยู่ไม่มากนัก ในขณะที่ความต้องการยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง พื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก และพหลโยธินมีความน่าสนใจมากที่สุดในการ พัฒนาอาคารสำนักงาน เนื่องจากราคาที่ดินไม่สูงมาก และเข้าถึงง่ายโดย รถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดิน MRT เจ้าของอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จมาหลายปีแล้วจำเป็นต้องมีการปรับปรุง ตกแต่งใหม่ รวมทั้งปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ แต่ก็ยังไม่ สามารถปรับเพิ่มค่าเช่าได้เทียบเท่าอาคารสำนักงานใหม่ๆ ในทำเลเดียวกัน


เครดิต ข้อมูลจาก Colliers International Thailand