กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซี.พี.ทาวเวอร์ โกรท : CPTGF

CPTGF

ลงทุนในสิทธิการเช่า (leasehold) ในที่ดินและอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า รวมถึงส่วนควบของที่ดินและอาคาร งานระบบที่จำเป็นต่อการใช้ประโยชน์ในอาคาร จำนวน 3 อาคาร โดยสิทธิการเช่ามีกำหนดระยะเวลา 30 ปีแต่วันจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน (ลงทุนวันที่ 4 ธ.ค.56) ได้แก่ 

1) อาคารซี.พี.ทาวเวอร์ 1 (สีลม) เป็นอาคารสำนักงานให้เช่าสำหรับลูกค้าทั่วไปและบริษัทในเครือเจริญโภคภัณฑ์ 

2) อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูนทาวน์) เป็นอาคารเพื่อการพาณิชย์ขนาดใหญ่ ประกอบด้วยอาคารสำนักงาน และอาคารศูนย์การค้าฟอร์จูนทาวน์ 

3) อาคาร ซี.พี. ทาวเวอร์ 3 (พญาไท) เป็นอาคารสำนักงานให้เช่าสำหรับลูกค้าทั่วไป  

โดยมีพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด 131,915 ตารางเมตร 

มูลค่าโครงการ จำนวนเงินทุนของโครงการ 9,815,050,000 บาท จำนวนหน่วยลงทุน 967,000,000 หน่วย ราคาเสนอขาย 10.15 บาทต่อหน่วย ระยะเวลาเสนอขาย ระหว่างวันที่18 พฤศจิกายน 2556 ถึงวันที่26 พฤศจิกายน 2556 

ภาพรวมข้อมูลผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 02/06/2558

ลำดับ ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ จำนวนหุ้น (หุ้น) % หุ้น

1. บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด (มหาชน) 322,333,300 33.33

2. ธนาคาร กรุงไทย จำกัด (มหาชน) 96,000,700 9.93

3. สำนักงานประกันสังคม (2 กรณี) 59,800,000 6.18

4. ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย จำกัด (มหาชน) 56,503,600 5.84

5. บริษัท กรุงเทพประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) 56,086,700 5.80

6. ธนาคารออมสิน 49,261,000 5.09

7. สำนักงานประกันสังคม (กองทุนเงินทดแทน) 24,475,900 2.53

8. บริษัท อลิอันซ์ อยุธยา ประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) 23,600,000 2.44

9. กองทุนเปิด เอ็มเอฟซี ไฮ-ดิวิเดนด์ ฟันด์ 17,761,500 1.84

10. บริษัท เมืองไทยประกันภัย จำกัด (มหาชน) 13,625,400 1.41

การจ่ายปันผล

รอบผลประกอบการ เงินปันผล (ต่อหุ้น) หน่วย วันจ่ายปันผล ประเภท

01 ม.ค. 2558 - 31 มี.ค. 2558 0.2026 บาท 15 มิ.ย. 2558 เงินปันผล

01 ต.ค. 2557 - 31 ธ.ค. 2557 0.186 บาท 16 มี.ค. 2558 เงินปันผล

01 ก.ค. 2557 - 30 ก.ย. 2557 0.1983 บาท 17 ธ.ค. 2557 เงินปันผล

01 เม.ย. 2557 - 30 มิ.ย. 2557 0.188 บาท 15 ก.ย. 2557 เงินปันผล

02 ธ.ค. 2556 - 31 มี.ค. 2557 0.2331 บาท 16 มิ.ย. 2557 เงินปันผล




ตารางนี้ เป็นการคาดการณ์ด้วยความเห็นส่วนตัวเท่านั้น 
อาจไม่เป็นไปตามคาดได้ 

   ---------------------------------------------------------------------------

รายละเอียดทรัพย์สินของกองทุน

  อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 1 (สีลม) ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินของอาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 1 (สีลม) ณ วันที่30 มิถุนายน 2556 อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 1 (สีลม) เป็ นอาคารสำนักงานให้เช่าสำหรับลูกค้าทั่วไปและบริษัทใน เครือเจริญโภคภัณฑ์ โดยมีที่ตั ้งอยู่บนถนนสีลมซึ่งอยู่ในพื ้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของ กรุงเทพมหานคร อาคารมีลักษณะเป็ นอาคารสูง 29 ชั ้น และชั ้นใต้ดิน 1 ชั ้น แบ่งเป็ นพื ้นที่ให้ เช่าส่วนส านักงาน พื ้นที่ค้าปลีกและลานจอดรถ ตั ้งอยู่บนที่ดินขนาด 3 ไร่ 1 งาน 3 ตารางวา มีพื ้นที่รวม (Gross Floor Area) ประมาณ 91,664 ตารางเมตร โดยเป็ นพื ้นที่เช่า ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2556 จ านวนรวม 44,304.37 ตารางเมตร เปิ ดด าเนินการตั ้งแต่ปี 2532อาคาร ซี. พี.ทาวเวอร์ 1 (สีลม) จึงเป็ นอาคารส านักงานขนาดใหญ่ที่อยู่คู่กับถนนสีลมเป็ นเวลานานกว่า 24 ปี อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 1 (สีลม) ประกอบด้วยพื ้นที่ส านักงานให้เช่า พื ้นที่ค้าปลีก และพื ้นที่ ส่วนกลางพร้อมด้วยระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอ านวยความสะดวกต่าง ๆ ภายในอาคารที่ ได้รับการวางผังและออกแบบเพื่อให้ได้มาตรฐานระดับสากล ด้วยการตกแต่งที่สวยงามซึ่งจะ ช่วยเสริมภาพพจน์ให้กับร้านค้าและผู้มาติดต่อใช้บริการ รวมทั ้งอาคารยังตั ้งอยู่ใจกลางแหล่ง เศรษฐกิจที่ส าคัญของกรุงเทพมหานคร รายรอบไปด้วยบริษัทห้างร้ าน อาคารส านักงาน สถาบันการเงิน และโรงแรมชั ้นน าที่เรียงรายไปตลอดสองข้างทาง ผู้มาติดต่อสามารถเดินทางได้ทั ้งรถยนต์ส่วนบุคคล และรถสาธารณะ นอกจากนั ้น อาคารยังตั ้งอยู่ไม่ไกลจาก สถานีรถไฟฟ้ า (BTS) และมีสถานีรถไฟฟ้ ามหานคร (MRT) ที่ให้ความสะดวกสบายในการ เดินทางมากยิ่งขึ ้น

ทั ้งนี ้ ราคาค่าเช่าและค่าบริการของอาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 1 (สีลม) ข้างต้นเป็ นอัตราที่เรียก เก็บตั ้งแต่เดือนมกราคม 2554และตามสัญญาจะมิได้มีการปรับค่าเช่าขึ ้นส าหรับระยะเวลา 3 ปี ซึ่งเมื่อสัญญาเช่าและสัญญาบริการสิ ้นสุดอายุลงในเดือนธันวาคม 2556 บริษัทจัดการ จะมีการเจรจากับผู้เช่าพื ้นที่เพื่อปรับอัตราค่าเช่าและค่าบริการดังกล่าวขึ ้น โดยจะใช้กลไก ของตลาดในเรื่องอุปสงค์และอุปทาน และเทียบเคียงกับอัตราค่าเช่าและค่าบริการกับอาคาร อื่นที่อยู่บริเวณข้างเคียงและมีคุณภาพในระดับใกล้เคียงกัน ซึ่งบริษัทจัดการคาดว่าอัตราค่า เช่าและค่าบริการใหม่จะอยู่ในระดับเดียวกับค่าเช่าและค่าบริการของอาคารอื่นในย่าน เดียวกันซึ่งมีลักษณะและมาตรฐานระดับเดียวกันหรือใกล้เคียงกับอาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 1 (สีลม)

อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 1 (สีลม) มีอัตราการเช่าที่ดีอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราการเช่าพื ้นที่ของส านักงานอยู่ที่ร้อยละ 100.00 ในช่วง 4 ปี ที่ผ่านมา ในขณะที่พื ้นที่ค้าปลีกมีอัตราการเช่าอยู่ระหว่างร้ อยละ 97.66 ถึง ร้ อยละ100.00 ในช่วงระยะเวลาดังกล่าว ในส่วนอัตราค่าเช่าพื ้นที่ส านักงานมีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ ้นจาก 562.38 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในปี 2553 เป็ น 619.80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนหรือคิดเป็ นอัตราเจริญเติบโต ร้ อยละ10.2 ในเดือนพฤษภาคมปี 2556 จากการที่สัญญาของอาคารส านักงาน อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 1 (สีลม) ส่วนใหญ่ครบก าหนดทุก 3 ปี และมีสัดส่วนของสัญญาส่วนมากที่จะครบก าหนดอีกครั ้งต้นปี 2557 ท าให้ผู้ให้เช่าจะสามารถปรับอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ ้นตามอัตราที่ก าหนดได้อีกครั ้งในต้นปี หน้า อีกทั ้งยังมีส่วนพื ้นที่ค้าปลีกในอาคารซี.พี.ทาวเวอร์ 1 (สีลม) ที่เป็ นการให้เช่า สิทธิการเช่าระยะยาว (25 ปี) ก าลังจะสิ ้นสุดลงทำให้มีการปรับค่าเช่าขึ ้นเป็นอัตราค่าเช่าตามราคาตลาดได้อีก อันจะท าให้ค่าเช่าพื ้นที่ในส่วนค้าปลีกของอาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 1 (สีลม)ต้ังแต่ปี 2557เป็ นต้นไป เพิ่มขึ ้นอย่างมีนัยสำคัญ

อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูนทาวน์) เป็ นอาคารเพื่อการพาณิชย์ขนาดใหญ่ซึ่งเปิ ดด าเนินการมา ตั ้งแต่ปี 2535 ประกอบไปด้วยส่วนอาคารส านักงาน และอาคารศูนย์การค้าฟอร์จูนทาวน์ โดย อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูนทาวน์) ตั ้งอยู่บริเวณสี่แยกพระราม 9 บนถนนรัชดาภิเษก มีลักษณะเป็ น อาคารสูง 30 ชั ้นและชั ้นใต้ดิน 1 ชั ้น อยู่บนที่ดินขนาด 15 ไร่3 งาน 3.8 ตารางวา มีพื ้นที่รวม (Gross Floor Area) 194,655.35 ตารางเมตร โดยเป็ นพื ้นที่เช่า ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2556 เท่ากับ 72,385.17 ตารางเมตร กองทุนรวมลงทุนในสิทธิการเช่าในที่ดิน อาคารส านักงาน และศูนย์การค้าของอาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูนทาวน์) อันประกอบด้วยพื ้นที่ส านักงานให้เช่า พื ้นที่ค้าปลีก และพื ้นที่ส่วนกลาง พร้ อมด้วย ระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอ านวยความสะดวกต่างๆ ยกเว้นชั ้น 10 และ ชั ้น 29 ซึ่งเป็ นส่วน ส านักงานของ ซี.พี.แลนด์ และไม่รวมพื ้นที่ของโรงแรมแกรนด์ เมอร์เคียว  กองทุนรวมจะไม่ลงทุนในพื ้นที่จอดรถชั ้น 4.5 และ ชั ้น 5 (บางส่วน) ซึ่งเป็ นกรรมสิทธิ์ของโรงแรมแกรนด์ เมอร์เคียว 

 กองทุนรวมจึงได้มีข้อตกลงที่จะให้สิทธิการจอดรถแก่ ซี.พี.แลนด์ และโรงแรมแกรนด์ เมอร์เคียว จ านวน 180,720 ชั่วโมงต่อเดือนส าหรับพื ้นที่จอดรถดังกล่าว (คำนวณจาก ที่จอดรถจ านวน 251 คัน*24 ชั่วโมง*30 วัน) ซึ่งในกรณีที่จ านวนชั่วโมงสิทธิใช้บริการที่จอดรถของ ซี.พี.แลนด์ และ โรงแรมแกรนด์ เมอร์เคียว ในเดือนใดเกินกว่าสิทธิที่กองทุนรวมได้ให้ไว้ กองทุนรวมจะเรียกเก็บ ค่าบริการส่วนเกินตามการใช้งานจริง

อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูนทาวน์) เป็ นที่รู้จักส าหรับลูกค้าทั่วไปในฐานะศูนย์การค้าไอทีชั ้นน าแห่งหนึ่งในประเทศไทย จึงท าให้ พื ้นที่ค้ าปลีกมีศักยภาพในการจัดหาผู้ เช่าและมีลูกค้ าหมุนเวียน

ตลอดเวลา นอกจากนี ้ ยังมีอาคารชุดพักอาศัยแห่งใหม่มากมาย ในย่านพระราม 9 - รัชดาภิเษก รวม

ไปถึงการเกิดขึ ้นมาของศูนย์การค้าเซ็นทรัล พระราม 9 ซึ่งตั ้งอยู่ฝั่งตรงข้าม ได้ช่วยเพิ่มปริมาณ

ผู้ใช้บริการศูนย์การค้าในย่านนี ้อย่างมีนัยส าคัญ นอกจากนี ้ยังมีอาคารส านักงานที่ทันสมัยหลายแห่ง

เกิดขึ ้นในบริเวณนี ้ อาทิเช่น อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย อาคารเอไอเอ อาคารส านักงาน

ของกลุ่มจีแลนด์ เป็ นต้น ผลจากการที่มีอาคารส านักงานจ านวนมากรวมอยู่ในย่านเดียวกัน จะส่งเสริม

ให้ย่านพระราม 9 - รัชดาภิเษก และบริเวณใกล้เคียงกลายเป็ นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของ

กรุงเทพมหานคร ในด้านการคมนาคมขนส่งอาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูนทาวน์) ยังมีระบบขนส่ง

มวลชนรถไฟฟ้ ามหานคร (MRT) สถานีพระราม 9 ตั ้งอยู่ในพื ้นที่ที่สามารถเดินทางเข้าถึงได้ทั ้งทางรถ

โดยสารประจ าทางและรถยนต์ส่วนบุคคล จึงท าให้ลูกค้า ผู้เช่าและผู้มาติดต่อสามารถเดินทางได้อย่าง

สะดวกรวดเร็ว

อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูนทาวน์) มีผลการด าเนินงานที่ดีอย่างต่อเนื่องทั ้งในส่วนอัตราการเช่า พื ้นที่ และอัตราค่าเช่าพื ้นที่ต่อเดือน โดยมีอัตราการเช่าพื ้นที่ส่วนส านักงานอยู่ที่ร้ อยละ 100.00 ในปี 2553 ร้อยละ 96.20 ในปี 2554 ร้อยละ 100.00 ในปี 2555 และร้อยละ 100.00 ในเดือนพฤษภาคม ปี 2556 ส าหรับพื ้นที่ค้าปลีกมีอัตราการเช่าอยู่ระหว่างร้อยละ 92.95 ถึงร้อยละ 100.00 ในช่วงระยะเวลา เดียวกัน ด้วยท าเลที่ตั ้งที่เป็ นจุดยุทธศาสตร์อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูนทาวน์) จึงสามารถปรับอัตราค่าเช่า พื ้นที่เพิ่มขึ ้นได้ในช่วง 4 ปี ที่ผ่านมา ในอดีตสามารถปรับอัตราค่าเช่าพื ้นที่ในส่วนส านักงานเพิ่มขึ ้นจาก 400.96 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในปี 2553 เป็ น 470.62 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในเดือน พฤษภาคม 2556 หรือคิดเป็ นอัตราการเจริญเติบโตร้ อยละ 17.37 เช่นเดียวกันกับอัตราค่าเช่าพื ้นที่ ส่วนศูนย์การค้าที่มีการปรับเพิ่มขึ ้นจากในปี 2553 ที่ 481.02 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เป็ น 602.46 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในปัจจุบัน หรือคิดเป็ นอัตราการเจริญเติบโตร้อยละ 25.24

อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 3 (พญาไท) เป็ นอาคารส านักงานให้เช่าส าหรับลูกค้าทั่วไป เปิ ดให้บริการตั ้งแต่ปี 2552 ซึ่งภายหลัง ซี.พี.แลนด์ ได้เข้าซื ้ออาคารในปี 2552 และมีการปรับปรุงอาคารครั ้งใหญ่ไปเมื่อปี 2554 โดยมีที่ตั ้งอยู่บนถนนพญาไท ซึ่งเป็ นศูนย์รวมของระบบขนส่งมวลชนใจกลางกรุงเทพ ไม่ว่าจะ เป็ นรถไฟฟ้ า (BTS) รถไฟฟ้ าแอร์พอร์ต เรล ลิงค์ (ARL) และตั ้งอยู่ใกล้กับอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ซึ่งเป็ น ศูนย์รวมระบบขนส่งมวลชนทางบกที่ใหญ่แห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานคร อาคาร ซี.พี. ทาวเวอร์ 3 (พญาไท) มีลักษณะเป็ นอาคารสูง 15 ชั ้น และชั ้นใต้ดิน 1 ชั ้น แบ่งส่วนการใช้ประโยชน์เป็ น อาคาร A จ านวน 15 ชั ้น พร้ อมด้วยชั ้นใต้ดิน 1 ชั ้น อาคาร B จ านวน 7 ชั ้น และอาคาร C จ านวน 5 ชั ้น อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 3 (พญาไท) ตั ้งอยู่บนที่ดินขนาด 4ไร่ แบ่งเป็ นพื ้นที่เช่าส านักงาน พื ้นที่ค้าปลีก และลาน จอดรถ มีพื ้นที่รวม (Gross Floor Area) 29,656 ตารางเมตร โดยเป็ นพื ้นที่เช่า ณ วันที่ 30 มิถุนายน 255615,225.96 ตารางเมตร 

ทั ้งนี ้ ในส่วนของพื ้นที่บางส่วนของอาคารในบริเวณชั ้น 2 ของอาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 3 (พญาไท) นั ้นเป็ น ทางเชื่อม (Skywalk) ระหว่างตัวอาคารเข้ากับสถานีรถไฟฟ้ าพญาไทโดยตรง ซึ่งกองทุนรวมมีสิทธิใช้ ทางเชื่อมตั ้งแต่วันที่กองทุนรวมเข้าลงทุนครั ้งแรก จนถึงวันที่ 4 ธันวาคม 2572 ซึ่งจะเหลือก าหนด ระยะเวลาในการใช้ทางเชื่อมประมาณ 16 ปี เมื่อครบก าหนดระยะเวลาดังกล่าวแล้ว กองทุนรวมจะเข้า เจรจากับบริษัท ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จ ากัด (มหาชน) หรือ กรุงเทพมหานคร หรือหน่วยงาน ราชการหรือบริษัทอื่นใดผู้มีอ านาจเพื่อเข้าท าสัญญาต่อเชื่อมพื ้นที่ฉบับใหม่ต่อไปจนครบก าหนด ระยะเวลาการเช่า

อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 3 (พญาไท) มีกลุ่มผู้เช่าหลัก ได้แก่ ผู้ให้บริการด้านการศึกษา อาทิเช่น สถาบัน กวดวิชา เสริมทักษะต่าง ๆ โดยกลุ่มผู้เช่าดังกล่าวมีสัดส่วนการเช่าพื ้นที่สูงถึง 7,196.63 ตารางเมตร หรือคิดเป็ นร้อยละ 47.27ของพื ้นที่เช่าทั ้งหมด นอกจากนี ้ ผู้เช่าพื ้นที่ของอาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 3 (พญา ไท) ยังรวมถึงหน่วยงานราชการและสถาบันการเงินที่มีความมั่นคง ท าให้ทรัพย์สินมีโอกาสเจริญเติบโต ในอนาคตอย่างต่อเนื่อง

ตั ้งแต่ ซี.พี.แลนด์ ได้เข้าซื ้ออาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 3 (พญาไท)ในปี 2552 พร้ อมท าการปรับปรุงอาคาร ครั ้งใหญ่ และพร้อมเปิ ดด าเนินการในปี 2554 ภายหลังจากการปรับปรุงอาคารแล้วเสร็จ อาคาร ซี.พี. ทาวเวอร์ 3 (พญาไท) มีอัตราการเช่าเพิ่มขึ ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในเดือนพฤษภาคม 2556 มีอัตราการ เช่าเต็มร้ อยละ 100 ทั ้งในส่วนอาคารส านักงานและส่วนพื ้นที่ค้าปลีก นอกจากนี ้อัตราค่าเช่าพื ้นที่ยัง ปรับตัวดีขึ ้นอย่างต่อเนื่องนับตั ้งแต่เปิ ดให้บริการและได้ ก่อสร้ างทางเชื่อม Skywalkแล้วเสร็จ ซึ่งเป็ น การอ านวยความสะดวกต่อผู้เช่าและผู้มาติดต่อ โดยพื ้นที่ส่วนส านักงานมีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ ้นจาก 283.84 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในปี 2553 เป็ น 446.95 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนหรือคิดเป็ น ร้อยละ 57.47 ในเดือนพฤษภาคมปี 2556เช่นเดียวกันกับส่วนพื ้นที่ค้าปลีกที่มีอัตราค่าเช่าพื ้นที่เพิ่มขึ ้น จาก 454.76 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในปี 2553 เป็ น 578.61 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ณ ปัจจุบันหรือคิดเป็ นร้อยละ 27.23 

ภาพรวมอุตสาหกรรม