PSH 1Q19 PERFORMANCE RESULTS
พฤกษาเป็นหนึ่งในหกหุ้น ที่ได้อยู่ใน List ของ msci Thailand (Morgan Stanley Capital Index)
นายแพทย์กิตตวิทย์ CEO ของวิมุตดูแลกลุ่มโรงพยาบาลทั้งหมด ประสบการณ์จากบริหารโรงพยาบาลในเครือโรงพยาบาลกรุงเทพ เป็นผู้เริ่มบุกเบิกในการก่อตั้งโรงพยาบาลกรุงเทพและ set up โรงพยาบาลหลายแห่ง เช่นที่ระยองชลบุรี และเป็นผู้บริหารระดับสูง ในเครือของสมิติเวชและ BNH ตำแหน่งสุดท้ายก่อนที่จะ มาอยู่กับเรา คือตำแหน่งประธานผู้บริหารอาวุโส ของกรุงเทพดุสิตเวชการ ทำให้เรามั่นใจว่าท่านนายแพทย์จะนำพาและ SETUP โรงพยาบาลวิมุติของเราให้บรรลุตามเป้าหมายและแผนที่วางไว้ ท่านมาร่วมงานกับเราเมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2019
PSH 1Q19 PERFORMANCE RESULTS
ไตรมาส 1 ของพฤกษา ปิดไปได้อย่างสำเร็จและสวยงาม ไตรมาส 1 กำไรเราปิดไปที่ 1686 ล้าน โต 95.6 เปอร์เซ็นต์ yoy รายได้อยู่ที่ 11,881 ล้าน โต 43.6 เปอร์เซ็นต์ yoy ในส่วนของ Backlog 17,834 ล้าน Presale 11,178 ล้าน ลดลงมา 12% yoy หลักๆคือเราตัด reserve ทองหล่ออยู่ที่ 1044 ล้าน ไตรมาส 1 เราเปิดเพียง 5 โครงการ เมื่อเทียบกับปีที่แล้วที่เปิด 15 โครงการ ทำให้พรีเซลล์ดูอ่อนไปหน่อยนึง และเรามีออกหุ้นกู้ไป 3,500 ล้าน ส่วนฐานะการเงินจัดอันดับโดย Tris เราอยู่ที่ A stable
gearing ratio อยู่ที่ 0.62 ลดลงเล็กน้อยอยู่ในสภาพที่แข็งแรง ตามมาตรฐานการเงินที่ดี
Presale ทาวน์เฮ้าส์ โต 13.4 เปอร์เซ็นต์ yoy (5,428 m) บ้านเดี่ยวติดลบ 27.1 เปอร์เซ็นต์ yoy สวนคอนโด ติดลบ 27.4 เปอร์เซ็นต์ yoy เนื่องจากส่วนที่เราถอดของ reserve ทองหล่อไป คือจำนวนโครงการคอนโดที่เราเปิดในไตรมาส 1 ลดลง และด้วยอารมณ์ของอุตสาหกรรมในตลาดก็แผ่วลงไปด้วย แต่ในยอด Presale ที่เราได้ก็อยู่ในสภาพที่แข็งแรง
ในส่วนของรายได้เราแข็งแรงมากโต 44% โตทุก Format ทุกแพลตฟอร์มทาวน์เฮ้าส์ตัว 21% บ้านเดี่ยว 10% คอนโด 137 % หลักๆโตคอนโดแวร์ลู ส่วนที่เพิ่มเติมขึ้นมา ก็คือกลุ่มของพรีเมี่ยมรับรู้รายได้เต็มๆไตรมาส 2 ต่อเนื่องอีก 1, 500 ล้าน ยอดของ Core Business เราก็โต และยังมี Premium establish on top อีก ทำให้รายได้ในไตรมาส 1 ของเราโต 44% แข็งแรงอย่างยิ่ง
ในไตรมาส 1 เราเปิดไปเพียง 5 โครงการมูลค่า 6,200 ล้าน ที่เหลือทั้งปีแพลนเอาไว้ 50 โครงการ ไตรมาส 2 เนื่องจากมีงานพระราชพิธี และมีวันหยุดยาว และสภาพตลาดก็มีการแข่งขันกันอย่างเต็มที่ เราก็เตรียมตัวและวางแผนกันอย่างดี แผนผังปีของเราวางไว้ตั้งแต่ต้นปีคือจะเปิด 55 โครงการ เราก็วางแผนไว้อย่างแข็งแรงและมั่นใจว่าจะประสบความสำเร็จ
จำนวน Active project ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 เรามี 185 โครงการ ซึ่งน้อยลงและ inventory เราก็ลดลงประมาณ 6% เหลือ 94,430 m จาก 100,470 m ซึ่งก็เป็นเรื่องดี การขายดีทำให้ inventory ลด ราคาใช้จ่ายทางด้านแคปปิทัลก็ลดลง ยอดเช็คอัพเรตขายไปแล้ว 55 เปอร์เซ็นต์ ขยับสูงขึ้นจากรอบก่อนที่อยู่ 51% ทำให้แสดงว่าการบริหารโครงการดีขึ้นกระชับขึ้น การบริหาร inventory ดีขึ้น ส่วน Unsold inventory ที่พร้อมขาย อยู่ที่ 14,732 ล้าน ก็จะเบรคตาม product ที่เห็นดังนั้น ในส่วนที่จะต้องเร่งรายได้เราจะใช้ inventory ส่วนนี้ในการทำการตลาดที่จะบุกขายต่อไป
Backlog ณ สิ้นไตรมาส 1 อยู่ที่ 32,443 ลบ โดยจะรับรู้ในปี 2019 จำนวน 17,834 ลบ เป็น TH 3,640 M เป็น SDH 1,914 M CONDO 7933 M และ PREMIUM 4,347 M ถ้ารวม Backlog ของที่เหลือในปีนี้รวมกับรายได้ ในไตรมาส 1 เราจะมีเงินในกระเป๋าประมาณ 63 เปอร์เซ็นต์ของ target ที่วางไว้ที่ 47,000 ลบ และ Backlog อีกประมาณ 14,000-15,000 ลล รอรับรู้รายได้ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ทั้งระยะสั้นและระยะยาวแล้วก็ทำควบคู่กันเพื่อที่จะบริหาร portfolio ไม่ใช่แค่กินสั้นอย่างเดียว ที่เหลืออีก 3 ไตรมาสก็ต้องขายแล้วก็ต้องเร่ง อีกประมาณหมื่นเจ็ดพันล้าน เป็นแผนที่เราทำอย่างเต็มที่ในไตรมาส 1
ในไตรมาส 1 มูลค่าตลาดรวมอยู่ที่ประมาณแสนล้าน มูลค่าลดลงประมาณ 18% จะเห็นว่าตกลงทุกแพลตฟอร์มที่ตกเยอะหน่อยคือคอนโดลดลง 25 เปอร์เซ็นต์ บ้านเดี่ยวลดลง 13% ทาวน์เฮ้าส์ลดลงน้อยสุดคือลดลงแค่ 3 เปอร์เซ็นต์ อันนี้คือภาพตลาดรวม เป็นผลมาจาก ltv ทำให้นักเก็งกำไรลดลง ในส่วนของ Unit ลดลงประมาณ 7%
ไตรมาส 1 PSH อัตราการโอน +26 เปอร์เซ็นต์ แล้วก็โตทุก format คอนโดโตสูงสุดที่ 31 เปอร์เซ็นต์ บ้านเดี่ยวโต 21% ทาวน์เฮ้าส์โต 18% ตลาดพรีเซลอาจจะแผ่วลงแต่การเร่งโอน หนี ltv ทำให้ไตรมาส 1 ออกมาดี พฤกษาเราโต beat ตลาด สภาพ Supply ในตลาด Unsold inventory อยู่ที่ 189,984 units เทียบกับไตรมาสก่อนคือไตรมาส 4 ของปีที่แล้วก็คงที่ สัญญาณของตลาดอสังหาว่าจะ Over Supply เราดู Trend แล้วก็ยังไม่มีอะไรน่าตกใจ Real demand ยังมีอยู่ ตลาดยังไปได้เพียงแต่ว่าไม่ง่ายเหมือนสมัยก่อนแต่มันทำได้ จะเหนื่อยนิดนึงแต่ด้วยศักยภาพของทีมงานเรา เราก็ยังมุ่งทำต่อ
มาตรฐานบัญชีฉบับใหม่ tfrs 15 ในมาตรฐานบัญชี tfrs 15 มันมีส่วนหนึ่ง ในเรื่องของแถม ของแถมที่เราเรียกว่าเทียบเท่าเงินสด เช่น การให้ฟรีต่างๆกับลูกบ้าน เช่น ฟรีค่าส่วนกลาง ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน หรือกระทั่งฟรีมิเตอร์น้ำประปา หรือแม้แต่เราให้ทองกับลูกค้าที่มาซื้อบ้าน สิ่งเหล่านี้เราเรียกว่าของแถมเทียบเท่าเงินสดซึ่งเมื่อก่อนมาตรฐานเก่า จะลงบันทึกอยู่ใน sg&a แต่มาตรฐานใหม่เริ่มใช้ตั้งแต่มกราคมของปีนี้จะบันทึกโดยการไปลดยอดของรายได้เหมือนเป็นส่วนลดเงินสด ไปลดยอดเพื่อให้เจอยอด NET ซึ่งไตรมาส 1 มีของแถมประเภทนี้อยู่ 88 ล้านบาท จะเห็นว่ารายได้ของเราด้วยมาตรฐานเก่าจะอยู่ที่ 11,969 ล้านบาท เมื่อเราเอาตัวเลข 88 ล้านบาทมาลดยอด จะเหลือตัว net ของรายได้อยู่ที่ 11,881 ล้านบาท สิ่งที่จะกระทบด้วยฐานรายได้ที่เล็กลงคือ cost of goods Sold เดิมทีเราจะอยู่ที่ 65 เปอร์เซ็นต์ถ้าเป็นมาตรฐานเก่า มันจะปรับสูงขึ้นเป็น 65.5 เปอร์เซ็นต์ ทำให้ gp ที่เป็นมาตรฐานเก่า 35% จะปรับเป็นที่ 34.5 เปอร์เซ็นต์ นอกจากนั้นรายการ sg&a ที่เรามีของแถมอยู่ใน Item นี้ 88 ล้านอย่างที่แจ้งจะปรับเปลี่ยนจาก 16.2 เปอร์เซ็นต์เป็น 15.6 เปอร์เซ็นต์ ส่วน Net profit amount จะไม่กระทบไม่ว่าอยู่ท่อนไหน แต่ในส่วนของเน็ต profit margin จะปรับจาก 14.1 เปอร์เซ็นต์เป็น 14.2 เปอร์เซ็นต์เนื่องจาก ฐานรายได้ที่เป็น net มันลดลง อันนี้เป็นผลกระทบจากมาตรฐาน tfrs 15
พรีเซลในไตรมาส 1 อยู่ที่ 11,178 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ของปีที่แล้ว เราลดลงประมาณ 1,518 ล้านบาท หรือลดลงไป 12% ถ้าเทียบกับ target ที่ 54,000ลบ ของพรีเซล เราอยู่ที่ 20.7 เปอร์เซ็นต์ของ target
ในรายละเอียดของแต่ละประเภท ในส่วนของกลุ่มพรีเมียม ทำยอดพรีเซลได้ที่ 2,105 ล้านบาท เทียบกับ target ของเราที่ 7,500 ล้านบาท กลุ่มพรีเมียมทำได้ค่อนข้างดีอยู่ที่ 28 เปอร์เซ็นต์ของ target
ส่วนกลุ่มบ้านและคอนโด ตัวคอนโด ทำพรีเซลไปได้ 15% ของ target ทั้งปี และบ้านเดี่ยวทำ progress ไปได้ 18% ของ target พรีเซลทั้งปี ซึ่งจะมีแผนการเปิดขายอีกทีในครึ่งปีหลัง สำหรับทาวน์เฮาส์เป็นไปตามแผน พรีเซลอยู่ที่ 22 เปอร์เซ็นต์ ของ target ทั้งปี
ในกลุ่มของพรีเมี่ยมที่ทำยอดพรีเซลได้ค่อนข้างดี ไปเป็นโครงการ The Reserve 61
ในส่วนของรายได้ ไตรมาส 1 ทำได้ที่ 11,881 ล้านบาท ทำได้ค่อนข้างดีมาก ซึ่งเมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ของปีที่แล้ว ทำได้ดีกว่าปีที่แล้วถึง 43.6 เปอร์เซ็นต์ แต่ถ้าเทียบกับไตรมาส 4 ปีที่ผ่านมา รายได้จะลดลงไป 16.6 เปอร์เซ็นต์ เพราะไตรมาส 4 เป็นไตรมาสที่ทุกคนทราบกันอยู่แล้วว่าเป็น seasonal ยอดมันจะสูง
ในส่วนของรายได้ของไตรมาส 1 ที่เราทำได้นี้ ทำได้เกินกว่า 1 ใน 4 ของรายได้ทั้งปี คืออยู่ที่ 25.3% โดยที่หลักๆมาจากบ้านของกลุ่มพรีเมี่ยม ที่ทำได้ 31% ของ target ทั้งปี สวนคอนโดอยู่ที่ 24 เปอร์เซ็นต์ของ target ตัวของบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 27 เปอร์เซ็นต์ทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ 24 เปอร์เซ็นต์ของ target
จากที่แจ้งไปแล้วของรายได้ มันก่อให้เกิด Net profit ค่อนข้างจะเยอะ อยู่ที่ 1,686 ล้านบาท คิดเป็น profit margin อยู่ที่ 14.2 เปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ของปีที่แล้ว Net profit margin อยู่ที่ 14 เปอร์เซ็นต์ยอดเงิน 862 ล้านบาท และเมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ของปีที่แล้วมาจิ้น อยู่ที่ 4.1 เปอร์เซ็นต์ เป็นยอดเงิน 2,006 ลบ
ในส่วนของ COGS ไตรมาส 1 อยู่ที่ 65.5 เปอร์เซ็นต์ ใกล้เคียงกับไตรมาส 1 ปีที่แล้วที่อยู่ที่ 65 เปอร์เซ็นต์ และไตรมาส 4 ปีที่แล้วอยู่ที่ 64.8 เปอร์เซ็นต์
ในส่วนของ sg&a ไตรมาส 1 ของปีนี้อยู่ที่ 15.6 เปอร์เซ็นต์ ในขณะที่ไตรมาส 1 ของปีที่แล้วอยู่ที่ 21.4 เปอร์เซ็นต์ และไตรมาศ 4 ของปีที่แล้วอยู่ที่ 17.4% ในเรื่องของ sg&a ตัวเลขค่อนข้างดี
ในส่วนของงบดุล Total Asset อยู่ที่ 83,553 ล้านบาท ซึ่งถ้าเทียบกับตอนต้นปี เรามี Asset เพิ่มขึ้น 1708 ลบ ตัวที่เพิ่มขึ้นคือรายการเงินสดที่อยู่ในมือ ซึ่งเงินสดที่อยู่ในมือ ณ สิ้นไตรมาส 1 อยู่ที่ 2744 ล้านบาท ปรับตัวสูงขึ้นจากตอนต้นปี 1,299 ล้านบาท เกิดจากการโอนที่ค่อนข้างเยอะมาก ในวันสิ้นเดือนมีนาคม ทำยอดโอนวันเดียวได้ถึง 2,100 ล้านบาท
ณ สิ้นไตรมาส 1 ตัวอีควิตี้ของเราอยู่ที่ 43,584 ล้านบาท ปรับตัวสูงขึ้นจากตอนต้นปี 1,710 ล้านบาท ในขณะที่ TL (Total liability) ปรับลดลง 1 ล้าน ณ สิ้นไตรมาส1 Total liabilities อยู่ที่ 39,969 ล้านบาท ทำให้ IBD/E ratio และ d/e ratio ดีขึ้น โดยที่ ibd ratio อยุ่ที่ 0.62 เท่า เทียบกับ ไตรมาส4 ปีที่แล้วอยู่ที่ 0.66 เท่า ในขณะที่ de ณสิ้นไตรมาส 1 อยู่ที่ 0.93 เท่า เทียบกับ ณ สิ้นไตรมาส 4 อยู่ที่ 0.97 เท่า
IBD อยู่ที่ 26,700 M AVG. cost of Debt ~2.53%
และในส่วนประกอบของ I B D เป็นหุ้นกู้ซะเป็นส่วนใหญ่ (Debenture) โดยเป็นหุ้นกู้ 22,200 ล้านบาท
โดยที่ต้นทุนของหุ้นกู้ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 2.61% ซึ่งค่อนข้างต่ำ
ในส่วนของ ROA อยู่ที่ 11.2 เปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 อยู่ที่ 10.2 เปอร์เซ็นต์
และ ROE ก็ปรับตัวดีขึ้นอยู่ที่ 16.8 เปอร์เซ็นต์เทียบกับไตรมาส 4 อยู่ที่ 15.2 เปอร์เซ็นต์
ไตรมาสนี้เนื่องจากการแข่งขันดุเดือด เพราะตลาดก็ชะลอตัว เราใช้ Machine Learning เพื่อที่จะเจาะลูกค้า เรามี database ของลูกค้าอยู่ ล้านกว่าชื่อ เรามีโบรกเกอร์มากกว่า 120 โบรกเกอร์ด้วยกัน ในไตรมาสนี้เราจะเพิ่มอีก 2 ช่องทาง คือทาง Resale และขายอีคอมเมิร์ซ ในส่วนของ รีเซล จะเป็นเรื่องของการบริการซื้อขายและเช่าที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจใหม่ Brand คือ Deal ในตลาดของ Resale ส่วนนี้จะมีการหมุนเวียนอยู่ประมาณ 9 หมื่นยูนิต ต่อปี ทำส่วนนี้ขึ้นมาเพื่อช่วยเสริมลูกค้าพฤกษาที่อยากจะเปลี่ยนบ้าน สำหรับคนที่อยากจะหาธุรกิจ Investment เราก็มีระบบ เราทำระบบนี้โดยใช้ Digital platform และต่อยอดโดยใช้ AI Marketing เพื่อที่จะแมทช์ฐานลูกค้า กับลูกค้าและ Agent ทั้งหลาย ต่อไปก็จะอยู่บนแพลตฟอร์มของ The Living App ที่เรา ใช้ด้วย จะเปิดตัว solf launch เดือนนี้ แล้วได้จับพันธมิตรกับทาง shopee เรามีทำโปรโมชั่น 6 เดือน6 จองบ้านของพฤกษา ในราคาแค่ 6 บาท มีกว่า 500 ยูนิตจาก 79 โครงการที่เข้าร่วม นี่ก็เป็นอีกหนึ่งวิธีในการขยายและเพิ่มฐานลูกค้า ให้กับพฤกษา
จากไตรมาส 1 อย่างที่เห็นตลาดรวมติดลบไป 18 เปอร์เซ็นต์ ในส่วนของทาวน์เฮ้าส์ ลดลงไป 3% ในส่วนของตลาดรวม แต่ในส่วนของพฤกษา Presale บวกขึ้นมา 13% Year on Year และในส่วนของ รายได้ บวกขึ้นมาถึง 21% Year on Year ทำให้เราครองมาเก็ตแชร์อันดับ 1 อยู่ที่ 23 เปอร์เซ็นต์ โดยปกติพฤกษาเราจะเป็นแชมป์อยู่ใน middle to low คือ 1.5-2 m และ 2-3 m แต่ว่าใน ไตรมาส 1 นี้ เราขยายไปยัง middle to high ด้วย โดยที่เราเป็นอันดับ 1 ใน segment 5 ถึง 7 m และ 7-10 m รวมถึงที่มากกว่า 10 M ด้วย และก็ segment 1.5 ถึง 2 m รวมถึง segment 2-3 M เราก็เป็นอันดับ 1 ทั้งสิ้น มีเพียง segment 3-5 M ที่เราเป็นอันดับ 2
โดยกลยุทธ์หลักๆที่ ทำให้เราประสบความสำเร็จเราแบ่งออกเป็น 4 กลยุทธ์หลัก
1. เรา Defense Core Business ในส่วนของ 1.5 ถึง 2 m และ 2-3 M ทั้งสอง segment นี้มีมูลค่ารวมในตลาดประมาณ 4 หมื่นห้าพันล้าน หรือประมาณเกือบครึ่งนึงของตลาดทาวน์เฮ้าส์ ตรงนี้ที่เราเป็นอันดับหนึ่งอยู่เนี่ยเรามี Active โปรเจคอยู่ 70 โครงการ ในปีนี้เราจะมี New Project เพิ่มอีก 12 โครงการ เพื่อให้มั่นใจว่าสิ่งที่เราเป็นแชมป์อยู่แล้วเราจะมีโครงการต่อเนื่อง โดยจะทำผ่านแบรนด์ บ้านพฤกษาและพฤกษาวิลล์
2. กลยุทธ์ต่อมาคือกลยุทธ์ที่เราจะขยายไปยังตลาด middle - High หรือ segment 3-5 M 5 ถึง 7 m และ 7-10 m เรามี Active Project อยู่ที่ 30 project ในปีนี้เราจะมี New Project อีก 9 project ผ่านแบรนด์ The Connect กับ Patio
3. อีกส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ก็คือเรา Expand ไปที่ New Potential Market ที่ ตจว โดยผ่านแบรนด์บ้านพฤกษาและพฤกษาวิลล์ ปัจจุบันเรามี แอคทีฟโปรเจคที่ 15 โครงการในปีนี้เราจะมีเพิ่มขึ้นอีก 7 โครงการ ทั้งจังหวัดที่เรามี potential อยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นชลบุรีที่เราเปิดที่หนองมนไป ปีนี้เราจะมีเปิดเพิ่มที่เชียงใหม่ภูเก็ต ในฐานเดิม ส่วนในจังหวัดใหม่ๆ ก็จะมี สระบุรี นครปฐมและขอนแก่นอีก 2 โครงการ
4. อีก กลยุทธ์นึงก็คือไม่ว่าเราจะขยายไปยังต่างจังหวัด และขยายขึ้นไป sector บน เราก็ยังจะใช้กลยุทธ์เดิม เราจะใช้กลยุทธ์การตลาดที่เรา success จากปีที่แล้ว New Marketing Approach ที่เราใช้ดิจิตอลเป็นตัว Lead เราก็จะ Continuous มาในปีนี้ต่อไป
โครงการแรกที่เราเปิดไปเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ คือแบรนด์พาทิโอ พระราม9 พัฒนาการ อยู่ใน segment 5 ถึง 7 m และ 7-10 m อันนี้เป็นโครงการไม่ใหญ่มากมูลค่าโครงการประมาณ 511 ล้าน เรา Sold Out หมดภายในวันเดียว เป็น product ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้นครึ่ง ขายที่ประมาณ 5.5 ล้าน และบ้านแฝด 3 ชั้นขึ้นขายใน 7.5 ล้าน
อีกตัวนึงที่ค่อนข้างจะสำเร็จเราเปิดไปที่หนองมนชลบุรี 2 โครงการคือบ้านพฤกษาหนองมนชลบุรีและ The Plant หนองมนชลบุรี เราเปิดควบคู่ไปเลยทั้งทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวบ้านแฝด 2 โครงการ เราทำยอดขาย 2 วันไปถึง 400 ล้าน โดยที่ในส่วนของตัวทาวน์เฮ้าส์มี มูลค่าโครงการ 1180 ล้าน ในส่วนของบ้านเดี่ยวเรามีมูลค่าโครงการ 915 ล้าน ถือว่าเป็นการออกสตาร์ทที่ดี
โครงการที่ถือเป็นไฮไลท์ คือโครงการพฤกษาวิลล์ประชาอุทิศสุขสวัสดิ์ จะเปิดตัวในเดือน พฤษภาคม ราคาโครงการ 960 ล้าน 388 unit เป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น ราคาเริ่มต้นที่ 2.3 ล้าน
และอีกโครงการคือพฤกษาวิลล์กรุงเทพกรีฑาวงแหวน จะเปิดตัว ในเดือน กรกฎาคม สิงหา ราคาโครงการ 1730 ล้าน มี 440 unit เป็นทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ราคา 3.9 ล้าน
โครงการบ้านพฤกษาสุขุมวิทบางปู จะเปิดตัวในเดือนมิถุนายน ราคาโครงการ 1181 ล้าน มี 490 ยูนิต เป็นทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ราคาเริ่มต้นที่ 1.9 ล้าน
โครงการบ้านพฤกษาราชพฤกษ์345 เปิดตัว ในเดือนกรกฎาคม ราคาโครงการ 930 ล้าน มี 483 ยูนิต เป็นทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ราคาเริ่มต้น 2.35 ล้าน
โครงการพาทิโอเรสซิเดนซ์ รัชโยธิน มูลค่าโครงการ 710 ล้าน จำนวนยูนิค 56 unit เป็นทาวน์เฮ้าส์ 4 ชั้นและบ้านแฝด 3 ชั้น ราคาเริ่มต้นที่ 8.9 ล้านและ 12.9 ล้าน
เดอะคอนเนคดอนเมืองสเตชั่น มูลค่าโครงการ 1416 ล้าน มีทั้งหมด 484 Unit เป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น ราคาเริ่มต้นที่ 3.5 ล้าน
มาในส่วนของบ้านเดี่ยว
บ้านเดี่ยว key success Story ในไตรมาส 1 โต 10.1 เปอร์เซ็นต์ yoy ส่วนในเรื่องของการขายเราจะเปิดเพียง 1 โครงการ จะเปิดในราวไตรมาส 2 ถึงไตรมาส 3 เปิดเยอะหน่อย 70-80 เปอร์เซ็นต์ เปิดโครงการไปก็เป็นที่ The Plant citi เชียงวัฒนา แล้วขายวันเดียวหมด 322 ล้าน ราคาเริ่มต้นที่ 14 ล้าน
ก็เลยไปของบ้านเดี่ยวในปีนี้เรื่องแรกก็คือเรื่องของ Product, product is the king best in Class จะเน้นในเรื่องของการออกแบบและฟังก์ชันต่างๆ Smart Home full function พฤกษาเองเป็นผู้นำใน segment 3-5 ล้าน ซึ่งได้รับผลกระทบจาก LTV ระดับนึง เราจึงขยาย segment ที่มากกว่า 5 ล้าน สิ้นเดือนมีอยู่ประมาณ 30% จะขยายเป็น 37 ถึง 40 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งลูกค้าก็จะมีกำลังซื้อ จะเป็นส่วนคอนเนคติ้งเข้ามาหน่อยอยู่ใน แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ในส่วนของบ้านเดี่ยว Digital Marketing ปีที่แล้วอยู่ที่ 30% ของยอด ปีนี้จะขยายขึ้นมาให้ถึง 50%
โครงการเราจะเปิด segment ใหม่ ในแบรนด์ภัสสร ใน segment 7 ถึง 15 ล้าน จะเป็น Private Society, best in Class Product, extravagant facility มี 134 unit มูลค่าโครงการ 1082 ล้าน เปิดโครงการเรามีคลับเฮ้าส์ และบ้านพร้อมอยู่เลย ซึ่งปัจจุบันลูกมีลูกค้าให้ความสนใจมากกว่า 100 เปอร์เซ็น
โครงการเดอะปาล์ม กรุงเทพกรีฑาวงแหวน พัฒนาการ มูลค่าโครงการ 1,205 ล้าน มีทั้งหมด 91 unit อยู่ใน segment 10-15 ล้าน โครงการไม่ใหญ่ก็เลยเป็น private แล้วก็ตัว product กับ Facility ค่อนข้างดี
คอนโดในเรื่องของรายได้โตอยู่ 53% yoy ในเรื่องของกำไร โต 201% yoy COGS ไม่ถึง 60% Net profit margin อยู่ที่ประมาณ 15 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ ถือว่าค่อนข้างดีมาก มาจาก 3 โครงการใหญ่ๆ คือ The Tree สุขุมวิท 71 พลัมคอนโดราม 60 แล้วก็ The Tree ลาดพร้าว 15 สังเกตว่าช่วงราคา 1 ถึง 3 ล้าน Real demand ก็เยอะเหมือนกัน
ในส่วนของกลยุทธ์ ในกลุ่ม value พอร์ตสั้นเรามีทั้งบ้านเดี่ยว และพอร์ตยาวก็ค่อนข้างได้ผลในเรื่องของรายได้ก็เป็นแกนหลัก ที่จะทำให้รายได้ของบริษัท smooth โดยเฉพาะของกลุ่มเองถ้าในเรื่องของ Backlog ในเรื่องของรายได้ตอนนี้ Cover ยอดโอน ของคอนโด ทั้งปีที่ 11,500 ลบ แล้วปีนี้จะมีการเปิดแบรนด์ไอวี่ อโศกพร้อมพงษ์ มูลค่าโครงการ 3,500 ล้าน segment 5-10 ล้าน จะเปิดตัวในประมาณครึ่งปีหลัง มีเรื่อง Green Living area ใส่เข้าไปในทุกคอนโดของเรา
คอนโดปีนี้เรามี 11 โครงการจะเป็น 3 โครงการที่เป็นของ The Tree อยู่ในแนวรถไฟฟ้าทั้งหมดตรงเอกมัย ถนนสุขุมวิทพระราม 4 และตรงอนุสาวรีย์ชัย ราคาโครงการ 4,800 ล้าน
เดอะไพรเวซี่พลัมคอนโด จริงๆตัวนี้กำไรค่อนข้างดี ขายได้เรื่อยๆ Net profit ค่อนข้างดี ใหญ่ๆก็มีที่บุญวิถี อ่อนนุชแล้วก็ดอนเมือง มูลค่ารวมโครงการ 3 พันแปดร้อยล้าน
คอนโด Premium Market segment ต้องยอมรับว่าในช่วงไตรมาส 1 นี้ตลาดค่อนข้าง dry โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม แล้วก็มี Asset Supply อยู่พอสมควรในแต่ละพื้นที่ ถ้าผู้ประกอบการที่ไม่มีความรอบคอบในการวางสินค้า ซึ่งเราเองก็ประกาศเรื่องนี้มานานแล้วแล้วเห็น trend นี้มาตั้งแต่ปีที่แล้วแล้วเลยเล่าให้ฟังว่าตั้งแต่ปีที่แล้วถึงปีนี้ พฤกษาจะปรับตัวโดยเฉพาะ port Premium ซึ่งพฤกษาเองเป็น New Rookie ว่าเราจะเจาะลูกค้ายังไงเพราะเราสัมผัสได้ว่าถ้าราคาตารางเมตรละ 200,000 - 300,000 ลูกค้าเริ่มซื้อไปเยอะ ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ยอดขายเริ่มแผ่วแม้ว่าจะทำเลทองแค่ไหนก็ตาม ไม่ว่าจะเป็น ทองหล่อ หลังสวน เราเลยจะออก Business Model ใหม่มาในแบรนด์ของ Chapter ให้รู้สึกว่าคนจับต้องได้และเป็น demand เฉพาะ เราหา demand ที่คนอยากจะซื้อแต่ยังไม่ได้ซื้อ นี่คือสิ่งที่เราพยายามจะบอกว่าเราเป็น specific demand ซึ่งเราบอกว่าเรา success ละ ในแบรนด์ Chapter ที่เราเปิด 3 โครงการที่เราทำ Pre Sale มา 3 โครงการ ประมาณ 8 พันล้านแล้วขายไปถึง 4,000 ล้านเลย ไม่ต้องพูดถึงความสำเร็จในไตรมาสแรกนะครับ ที่ตัวเลข 2,100 ล้านที่ทำได้ในควอเตอร์ที่ 1 มาจากแบรนด์ reserve hideaway ที่เป็น Hi end ที่เปิดตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว
มีอยู่แล้ว 8 โครงการและจะเปิดใหม่อีก 4 โครงการ
Pre sale target ในปีนี้ในส่วนของคอนโด 7,500 ล้าน Revenue target อยู่ที่ 5 พันล้าน ในส่วนของพรีเมี่ยมคอนโด เราจะเอ้าท์ซอส ออกไปเกือบทั้งหมดคงไว้แต่ Head เพื่อที่จะทำให้ sg&a ต่ำที่สุด เพื่อที่จะเอาชนะตลาดให้ได้ในเชิงโครงสร้างต้นทุน วันนี้ Blacklog ในส่วนของพรีเมี่ยมเอง อยู่ที่ประมาณ 13,958 ล้าน วันนี้เราจะ secure ไปแล้ว 2 ปีครึ่ง ยังไม่รวม ยอดขายในไตรมาส 2 ที่เราขาย The Chapter แปดพันล้าน เราขายไป 4,000 ล้านบาทแล้ว ตอนนี้เรา secure รายได้ target ไปแล้ว 3 ปีข้างหน้า เพราะว่าปีนี้เรา target ไว้ 5,000 ล้าน เรามี Blacklog ประมาณ 6133 ลบ โอนไปในไตรมาสแรกแล้ว 1552 ล้านบาท ส่วนที่เหลือ 9 เดือนของปี อีก 4,581 ล้าน ที่เป็น backlog due ที่จะโอนในปีนี้ ปีหน้า ปีหน้าอีก 6 พันล้าน เรามี Cover เอาไว้แล้ว 6109 ล้าน ในปี 2021 เป้าหมายรายได้ 6839 ล้าน วันนี้เราทำ cover ไปแล้ว 3,268 ลบ คิดเป็นเกือบ 50% ของเป้าหมายแล้ว และเราจะมียอดขายใหม่ใน Second Quarter นี้อีก ที่จะไป cover ปี 2021 ทอดยาวของพฤกษาที่เป็น new s Curve ใหม่ ถูกการันตีแล้ว รวมทั้ง margin ต่างๆด้วย คอนโดมี margin สูงที่สุดแล้ว ต้องยอมรับว่าคอนโดมิเนียมเป็นเสาหลักของพฤกษาอันนึงและเสาต้นนี้มันโตมากและแข็งแรงมาก และมันการันตีอนาคตด้วยแล้ว นี่คือสิ่งที่เรามุ่งมั่นและสร้างมันมาเพื่อให้เป็นเสาหลักของพฤกษา
Success Story ในไตรมาสที่ 1 ยอดขายส่วนใหญ่มาจาก The reserve hideaway ในส่วนของตลาดภาพรวมที่ติดลบไป 25% ใน First Quarter ตลาดที่ราคาสูงกว่า 15 ล้าน พฤกษาเป็นเบอร์ 1 มี market Share เป็นเบอร์ 1 ในไตรมาสที่ 2 ผมการันตีพฤกษาจะเป็นเบอร์หนึ่งใน segment 5-10 ล้าน เพราะวันนี้ pipeline มันเฉลยแล้ว ใน segment 5-10 ล้านเปิดในแบรนด์ของ Chapter มี 3 โครงการ Chapter ทองหล่อ Pre Sale ขายไปแล้ว 906 ล้าน Chapter จุฬา สามย่าน ขายไปแล้ว 70% Chapter เจริญนครริเวอร์ไซด์ วันนี้ยังไม่ได้เปิดสำนักงานขายกำลังก่อสร้างถนนเข้าไป ไปเปิดโรงแรมขายเมื่อวันเสาร์มีลูกค้าท่วมท้นมากขายไป 2003 ล้าน ตั้งใจจะเปิด 250 ห้องแต่ลูกค้ามามากกว่านั้นแล้วขายไป 280 ห้อง รับเงินจองทั้งหมดเป็นการจองสิทธิ์ไว้ เราเปิดก่อนศุภาลัยไอคอน คำว่า demandเฉพาะ ทองหล่อ25 ทุกคนลงไปเปิดติดถนนใหญ่ราคาตารางเมตรละ 2.5- 3 แสน ตลาดนั้น dry ไปแล้ว ขายไม่ค่อยออก เราก็ไปหลบเข้าซอยแล้วเราขายแค่แสนกลางๆ ราคาครึ่งนึงของติดถนน ห้อง 40 ตารางเมตร โครงการที่เขาติดถนนต้องขาย 12 ล้าน เราอยู่ในซอยทองหล่อ25 ขายแค่ 6 ล้านแต่แต่เข้าซอย อยู่ท้ายซอยทองหล่อยังไงก็ต้องใช้รถ ผมมองเป็น demand เฉพาะ
Chapter จุฬาสามย่านแล้วขายไปแล้วประมาณ 70 ถึง 80 เปอร์เซ็นต์ เพราะเราขายตารางเมตรละ 1.7 ถึง 1.8 แสน แต่ห่างจากตรงมิตรทาวน์ ประมาณสัก 600 เมตรเข้าไปในสี่พระยา แต่มิตรทาวน์ Lease term 30 ปี ตรม.ละ 1.7 แสน แต่เราขายแสนเจ็ด เป็น Free Hold ห่างออกไป 600 เมตรยังไงวันนี้คนก็ยังซื้อ Free Hold สเกล Investment ของเราอยู่ที่ 181 ห้อง
เจริญนคร Riverside Chapter ขาายตารางเมตรละ 1.5 ถึง 2 แสนบาท ตึกที่อยู่ไกลจากแม่น้ำ ก็ 1.5 แสน ต่อตารางเมตร ตึกที่อยู่ติดแม่น้ำก็ตารางเมตรละ 200,000 มีไอคอนสยามมาช่วยเชียร์ มีรถไฟฟ้าสายสีทองมาช่วยเชียร์ มีชูว์เบอร์รี่ เพราะอยู่ตรงข้ามกับชูว์เบอร์รี่เลย ถ้ามีคนมาช่วยเราเชียร์โดยไม่ต้องใช้ Marketing Cost เลย เราปักธงขายของอยู่ที่ชาเทรียม ค่าเช่าโรงแรมไม่กี่บาทขายไป 2 พันล้าน เดี๋ยวสำนักงานขายเสร็จเชิญนะครับ ไปกินกาแฟกันริมแม่น้ำครับ ในยูนิตที่เหลือหลังจากสำนักงานขายเสร็จ จะปรับราคาขึ้นอีก 2-3 เปอร์เซ็นต์
โรงพยาบาลวิมุตติก่อสร้างชั้นใต้ดินเสร็จเรียบร้อยกำลังขึ้นบนดิน 18 ชั้น ตามแผนก่อสร้างก็เป็นไปตามโปรเจค Timeline ซึ่งทางทีมได้ปักธงว่าจะเปิดโรงพยาบาลให้บริการที่ไตรมาส 4 ก็คงประมาณเดือนพฤศจิกายน ระหว่างที่โรงพยาบาลโรงใหญ่ก่อสร้างอยู่เราทำโครงการนำร่องเปิดคลินิกบ้านหมอที่รังสิตคลอง 3 เราเปิดไปเมื่อช่วงธันวาคมที่ผ่านมา บริการทางด้านรักษาเป็นโรคทั่วไปมีการตรวจสุขภาพมีหมอไปเยี่ยมบ้านและดูแลเรื่องเบาหวานและเรื่องอื่นๆ จะขยายเรื่องของบริการในเรื่องตรวจเลือดแลปอยู่ชั้น 2 เพิ่งจะเริ่ม นี่คือโครงการนำร่องที่เราดูว่าจะมี synergy กับธุรกิจหลักของพฤกษา อย่างไร และลูกค้าของพฤกษาก็ได้รับสิทธิพิเศษในการเข้าหาคลินิกบ้านหมอได้ เราได้คุยกับเมืองไทยประกันชีวิตว่าจะ co กันอย่างไร
ในทุกประเทศรวมทั้งประเทศไทยด้วยธุรกิจเกี่ยวกับสุขภาพก็ยังมีการเติบโตอยู่ ทั้งการเติบโตและ market size ก็ใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ เหตุผลก็คือก้าวสู่สังคมคนแก่ อายุที่ยาวขึ้น อายุที่มากขึ้นก็จะตามมาด้วยโรคต่างๆ ซึ่งในอดีตอาจจะล้มหายตายจากไป แต่ปัจจุบันรักษาได้ดีขึ้น คนมากขึ้นสุขภาพของคนกลุ่มหนึ่งเสื่อมโทรมไป คนปกติก็สนใจสุขภาพมากขึ้นอยากจะแข็งแรงไม่อยากป่วย มันทำให้ market size เหล่านี้ใหญ่ขึ้น ทั้งโลกก็ ก็ก้าวสู่เทรนนี่มาหลายสิบปีแล้วและก็ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆใน 4-5 ปีนี้ เป็นที่มาของการทำโรงพยาบาล
สร้างโรงพยาบาลประมาณ 5 พันล้านมีชั้นใต้ดิน 4 ชั้นสำหรับจอดรถ 10 ชั้นสำหรับคนไข้ทั่วไป 8 ชั้นสำหรับคนไข้ใน มีห้องตรวจ 120 ห้องคนไข้ใน 237 ห้อง พื้นที่ทั้งหมด 55,557 ตรม บนพื้นที่ 4 ไร่ยังมีพื้นที่เผื่อไว้สำหรับขยายได้อีก เป็นโรงพยาบาลขนาดใหญ่ดูแลผู้ป่วย โดยผู้เชี่ยวชาญทุกสาขาของการแพทย์ ซึ่งเป็นเรื่องที่เป็นพื้นฐานอยู่แล้วเดี๋ยวนี้ต้องดูแลได้ครบทุกโรคไม่ว่าหัวใจสมองกระดูกมะเร็งผ่าตัดทั้งหลายทำได้เหมือนกันหมดข้อแตกต่างคือถึงไปโรงพยาบาลเปิดใหม่แต่แพทย์เก่านะครับ เรามีการทาบทามไปบ้างแล้วมีโอกาสเตรียมตัวอีกปีกว่า กว่าจะเปิดอีกปีกว่า มีการสร้างทีมขึ้นมาหลายสาขาแล้ว ณวันนี้ยังไม่อยากจะแจ้งก่อนแต่ก็ดำเนินการอยู่แล้วในทุกด้านโดยสาขาที่บอกไปแล้วทั้งหมดไม่ว่าหัวใจกระดูกสมองผ่าตัด เอาไว้ค่อยๆเปิดตัวต่อไปแล้วกัน
ทำไมเราถึงต้องมีคลินิก เพราะเราเชื่อว่าปัจจุบันและอนาคต การรักษาจะก้าวไปสู่ที่บ้านก้าวไปสู่ชุมชน ถ้ามีโรงพยาบาลรักษาคนไม่เพียงพอแล้ว คนส่วนใหญ่ไม่อยากมาโรงพยาบาลมาก็เมื่อจำเป็น เราก็เลยเปิดทั้งคลินิกบ้างศูนย์สุขภาพบ้าง เปิดโรงพยาบาลไว้เป็นฐานเปิดคลินิกเพื่อให้คนในชุมชนรู้จัก การเชื่อม กับชุมชน ต้องอาศัยจำนวนและการกระจายตัว ดีตรงที่เรา มีข้อมูลทางด้าน Real Estate อยู่แล้ว ทำให้คาดการณ์ได้ว่าควรจะเริ่มที่ไหนก็ควรจะเริ่มที่บ้านเราซะก่อนคือชุมชนพฤกษาทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวทาวน์เฮ้าส์หรือคอนโดอะไรก็ตาม จะมีสิ่งที่ต้องทำเกี่ยวกับสุขภาพของคนอีกเยอะ
ความเชื่อมโยงระหว่างชุมชนกับโรงพยาบาล Digital Marketing Communication ทั้งหลายเป็นเรื่องสำคัญ ข้อมูลอยู่ที่ชุมชนคำตอบอยู่ที่โรงพยาบาลจะไปมาหาสู่กันได้ ก็คือใช้เรื่องของไอที ใช้เรื่องเทคโนโลยีเข้ามาเพื่อให้เรื่องการดูแลสุขภาพใกล้ตัวเขามากขึ้น
โดยสรุปก็คือไตรมาส 1 เราเติบโตอย่างสวยงาม
จบ.
