CPN

Cpall กับ Cpn ทำคนละธุรกิจก็จริง แต่ความสม่ำเสมอของรายได้เหมือนกัน

Cpn มีซ่อนมูลค่าตรงที่ ตัวอาคาร ที่หักค่าเสื่อมจนค่าเสื่อมหมดไป แต่อาคารไม่ได้เสื่อมจนไร้ค่า มันแค่ต้องการการรีโนเวตเท่านั้น มันจึงมีมูลค่าแฝงอยู่ ส่วน cpall อาศัยได้เงินซัพพลายเออร์มาหมุนก่อน

   หนี้ที่แบกไว้ของ cpall หากไม่สามารถขายหุ้นแมคโครออกไปได้ จะทำให้อัตราการเติบโตของกำไรหน่วงไปอีก 4-5ปีครับ  แต่การจะขายแมคโครให้ได้ราคานั้น หาคนซื้อไม่ง่าย

แมคโครตอนนี้ PE 42 เท่ากับผลตอบแทนเพียง 2.38% + การเติบโตของแมคโครปีละ 15-20%  ซึ่งแปลว่าต้องใช้เวลาถึง 5 ปี ผลตอบแทนจึงจะขึ้นมาเป็น 6% (มองผลตอบแทนจาก inner ของ บ. นะครับ ไม่นับซื้อขายหุ้นเล่นรอบ)  ดังนั้นการขาย big lot makro จึงหาคนซื้อไม่ง่ายครับ

ในอีก 4ปีข้างหน้า หาก cpn โตปีละ 16-17% (ผบห ตั้งเป้าปีละ 15% แต่ทำได้เกินตลอด) กำไร น่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.3-1.4 หมื่นล้าน  cpn ยังมีรายได้พิเศษ ที่มาเป็นประจำทุกสองถึงสี่ปี คือการขายสิทธิเข้ากองทุนอสังหา (จริงๆแล้วมันเป็นกึ่งรายได้พิเศษ กึ่งรายได้ประจำ)

ในขณะที่ cpall อีก สี่ปีข้างหน้า หากยังแบกหนี้แบบนี้อยู่ กำไรไม่น่าจะเกิน 1.4หมื่นล้าน (ไม่รวมกำไรพิเศษนะครับ)  นั่นแปลว่า ภายใน 4-5ปี กำไรของ cpn จะแซง cpall  

และหากเทียบ พีอี ก็อย่างที่เห็นตามรูป

Cpn เรื่อง capex ไม่น่ากังวล เพราะ D/E ยังต่ำ แถมสามารถขายสิทธิเช่าระยะยาวเข้ากองทุนอสังหาได้อีก รวมถึงมีแนวโน้มจะตั้งกองรีทด้วย กองรีทสามารถกู้ได้ ทำให้การซื้อสิทธิเช่าช่วง จาก CPN สะดวกมากขึ้น   หาก CPN ตั้งกองรีทเพิ่ม เรื่องการเงินจะยิ่งคล่องตัว

    สังเกตนะครับ ว่า ASSET ที่ cpn ขายเข้ากองอสังหา กับ สาขาที่เพิ่ม ต่างกันค่อนข้างมากครับ ผมเดาใจ ผบห นะครับ เพิ่มสาขามาก เอาเข้ากองน้อย เพื่อรักษาอัตราส่วน  D/E ไม่ให้ต่ำเกินไป
การไม่กู้เลยหากจะทำย่อมทำได้ แต่ทำให้การเติบโตไม่เป็นอย่างที่ควร 

การมีหนี้ในสัดส่วนที่เหมาะสม ทำให้เติบโตได้ดีกว่า

ดังนั้นหากในระยะยาว มีความจำเป็นต้องใช้เงินที่มากๆ ก็ยังมี Asset ที่สามารถขายเข้ากองได้รออยู่

เรื่อง ดบ เงินกู้ต้องไปอ่านเงื่อนไขที่เขาทำไว้กับธนาคาร
ผมจำไม่ได้ทั้งหมด แต่จำได้ว่า cpn ได้เงื่อนไขที่ดีมาก (ณ 2Q57 ประกอบด้วยเงินกู้ยืมที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในสัดส่วน 81% และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในสัดส่วน 19%)

ลองดูคู่แข่งโดยตรงอย่างเดอะมอลล์ครับ น่าสนใจ ผมมองว่า เซนทรัลจับกลุ่มลูกค้าชนกับเดอะมอลล์
และ Tops สู้ Home fresh mart ของเดอะมอลล์ไม่ได้ในแง่ความหลากหลายของสินค้า แต่เรื่องราคาสู้ได้ครับ (แต่ก็ไม่เกี่ยวกับ CPN เพราะ Tops ไม่ใช่ของ CPN) 

CPN ได้เปรียบ ที่กระจายสาขาไปทั่ว ส่วนเดอะมอลล์เน้นลงทุนหนักๆเป็นจุดๆ และเน้นในกทม เท่านั้น
อย่างเซนทรัลบางนา สัดส่วน พท แค่ประมาณ 3-4% ของพื้นที่พอร์ตรวม ของเซนทรัลเท่านั้น

เดอะมอลล์ทุ่มทุนขนาดนั้น กระทบเซนทรัลในภาพรวมนิดเดียว 

กลยุทธ์ของเซนทรัลที่วางไว้ตั้งแต่ต้น ป้องกันผลกระทบจากคู่แข่งได้ดีมาก และเมื่อเปิดสาขาเพิ่มอีกในปี 58 จะทำให้ พท ของเซนทรัลบางนาลดลงไปต่ำกว่า 3%เมื่อเทียบกับ พท.พอร์ตรวม

อีกมุมที่ต้องมองคือ เดอะมอลล์บางนา ลงทุนใหม่ ค่าก่อสร้าง ค่าที่ดินแพงกว่า เซนทรัล ค่าเช่าต้องแพงกว่า อาจเปิดช่องว่างให้เซนทรัลปรับค่าเช่าขึ้นได้อีก

สาขามาเลย์ เลือนเปิดออกไป 6เดือน , ปีหน้า สาขาปิ่นเกล้าพื้นที่สัญญาระยะยาวที่จะถูกเปลี่ยนเป็นสัญญาระยะสั้น(ไม่เกิน 3ปี) คิดเป็น 12% ของ พท พอร์ตรวม 
** จุดนี้มีนัยยะมาก ที่จะทำการปรับค่าเช่าเพิ่มได้ และมีผลต่องบการเงินพอสมควร