วันอาทิตย์ที่ 31 พฤษภาคม พ.ศ. 2558

สงครามเกาหลี

หลายปีหลังมานี้ เกาหลีเจริญมาก คนไทยก็คลั่งไคล้ดาราเกาหลีกันเยอะ เลยอยากเล่าย้อนถึง เมื่อครั้งเกาหลี ต้อง ประสบกับสงครามในประเทศ

เริ่มเรื่องมาจาก หลังสงครามโลกครั้งที่ 2 ช่วงนั้น ญี่ปุ่นรบชนะจีน และเข้ามายึดเกาหลี ด้านเหนือของเกาหลีติดกับจีน ด้านล่าง ใกล้กับญี่ปุ่น

ต่อมา เมื่อญี่ปุ่น แพ้สงครามโลกครั้งที่ 2 เกาหลีจึงถูกแบ่งเป็น 2 ส่วน ที่เที่ยวที่เส้นคั่น 38 องศา โดยด้านเหนือ อยู่ภายใต้การดูแลของโซเวียตและจีน ด้านใต้ อยู่ภายใต้การดูแลของ สหประชาชาติ และอเมริกา
ทางด้านเหนือ

โซเวียตและจีน สนับสนุน  คิม อิล ซุง แต่ในขณะนั้น ในเกาหลีใต้ มีประชากร มากกว่าเกาหลีเหนือ ถึง 2 เท่า รัฐบาลเกาหลี ถูกก่อตั้งโดยผู้นำ ชื่อ ซิงมันรี 

ในปี 1949 กองทัพโซเวียตและอเมริกัน ถอนกำลังออกจากเกาหลี โดยที่เกาหลีมีประธานาธิบดี เกาหลีใต้ คือ ซิงมันรี และเลขาธิการทั่วไปเกาหลีเหนือ คือ คิมอิลซุง ทั้งคู่ ต่างมีความตั้งใจ ที่จะรวมชาติเกาหลี แต่เกาหลีเหนือ มีรถถัง และอาวุธหนัก ที่โซเวียตไม่ได้ใช้แล้ว ประจำการจำนวนมาก

เกาหลีเหนือจึงยกระดับการปะทะ ตามแนวชายแดน มาเป็นการบุกรุกเกาหลีใต้ โดยใช้ข้ออ้างว่า ซิงมันรีผู้ขายชาติ บุกรุกข้ามชายแดนมาก่อน ดังนั้นต้องถูกจับตัว ประหารชีวิต โดยที่เกาหลีเหนือ มีรถถังจากโซเวียต 242 คัน เครื่องบิน 180 ลำ และเครื่องบินโจมตีทิ้งระเบิด อีก 70 ลำ

ในขณะที่เกาหลีใต้ มียุทโธปกรณ์ ที่ด้อยกว่ามาก สุดท้ายเกาหลีเหนือ สามารถยึด กรุงโซล ได้ ทำให้ สหรัฐ และชาติมหาอำนาจอื่น เข้าแทรกแซง ขยายสงครามกลางเมือง เกาหลี เป็นความขัดแย้งนานาชาติ

ขณะนั้น อเมริกา ภายใต้การนำของ ประธานาธิบดี ทรูแมน ได้สั่งให้นายผล แมคอาเธอร์ ทำการโต้ตอบ แต่เนื่องจาก หลังสงครามโลกครั้งที่ 2 ทหารของสหรัฐ และพันธมิตร ได้ปลดประจำการ ทำให้อเมริกา มีปัญหาเรื่องการส่งกำลังบำรุง มายังภูมิภาคนี้ แต่ อเมริกา ก็ยังคงกำลังทหารไว้มากมายในญี่ปุ่น 

ทหารอเมริกันหน่วยแรก ที่เข้าไปในเกาหลี ทำการรบที่โอซาน พ่ายแพ้และสูญเสียอย่างหนัก เกาหลีเหนือได้ชัยชนะ มุ่งหน้าลงใต้

กองทัพบกของอเมริกา ถูกโจมตี ถอยลงมายังคาบสมุทรเกาหลี รอบเมืองปูซาน เกาหลีเหนือ ที่บุกมาได้สังหารชาวเมืองเกาหลีใต้

นายพลแมคอาเธอร์ ได้ส่งข่าวสารไปเตือน คิม อิล ซุง ว่าเขาจะต้องรับผิดชอบ ความโหดร้าย ในครั้งนี้

กองกำลังพันธมิตร ยังคงยึดพื้นที่รอบเมืองปูซานเอาไว้ได้ สงครามณจุดนี้เรียกว่า สงครามวงรอบปูซาน

เกาหลีเหนือไม่สามารถตีปูซานให้แตกได้ ต่อมากองกำลังทางอากาศของสหรัฐ ได้มาถึงเกาหลีเหนือ

ทำการบินสนับสนุนกำลังภาคพื้น ถึง 40 เที่ยวบินต่อวัน และใช้เครื่องบิน b29 ทิ้งระเบิด ทำให้กองทัพเกาหลีเหนือ เกิดขาดแคลน

และฐานกำลัง ของ อเมริกา ในญี่ปุ่น ได้ส่งอาวุธ และทหารมายังปูซานมากมาย กองพันรถถัง จาก ซานฟรานซิสโก ถูกส่งมา อย่างเร่งด่วน

รถถังขนาดกลางมากกว่า 500 คัน ช่วงนี้ กองทัพสหประชาชาติ ที่มีมากกว่ากองทัพเกาหลีเหนือแล้ว 190,000 คน ต่อ 100,000 คน

พลเอกแมคอาเธอร์ ให้มีการยกพลขึ้นบก ที่แนวหลังของเกาหลีเหนือที่อินชอน และทำการโจมตี เพื่อ โอบล้อม กองทัพหลัก ของเกาหลีเหนือ

ทำให้สามารถยึด กรุงโซล กลับคืนมาได้อย่างรวดเร็ว

ต่อมากองทัพสหประชาชาติ ได้ข้ามชายแดน เข้าไปในเกาหลีเหนือ ทำการยกพลขึ้นบก ที่ วอน ซอน และ อิวอน

กองทัพบกอเมริกา และกองทัพเกาหลีใต้ ได้เคลื่อนเข้ายึดเมืองเปียงยาง ของเกาหลีเหนือ สร้างความกังวลให้กับจีนเป็นอย่างมาก

เพราะเกาหลีเหนือติดกับจีน นายพลแมคอาเธอร์ ถูกกล่าวเตือน เมื่อกองทัพของเขาเข้าใกล้ชายแดนจีน

แต่เขาก็ไม่ใส่ใจต่อการ เตือนนั้น เขากล่าวว่า เกาหลีเหนือได้รับการส่งกำลัง จากฐานในแมนจูเรีย ซึ่งอยู่ในเขตแดนของจีน

จีนได้เตือนผู้นำสหรัฐ ผ่านฑูตประเทศที่เป็นกลาง ว่าจีนจะเข้าแทรกแซงสงครามเกาหลี เพื่อปกป้องความมั่นคงของชาติ

ประธาน เหมาเจ๋อตุง ออกคำสั่งรวบรวมกองทัพอาสาสมัครประชาชน ของจีน

เหมาเจ๋อตุง มองหาความช่วยเหลือจากโซเวียต เขาบอกกับสตาลินว่า ถ้ายอมให้สหรัฐครอบครองเกาหลีทั้งหมด เราต้องเตรียมตัว ให้สหรัฐประกาศสงครามกับจีน

แต่โซเวียตก็ตัดสินใจให้การช่วยเหลือ ยังจํากัด โดยส่งกำลังทางอากาศ ไปสนับสนุนจีน แต่ไม่เข้าใกล้พื้นที่แนวรบ

กองทัพจีนมีทหาร อาสาสมัคร 2 แสน 7 หมื่น คน ก็เข้าปะทะกับทหารอเมริกัน สุดท้ายกองทัพสหรัฐ ต้องถูกบีบให้ล่าถอย

กรุงโซล ถูกทิ้ง และถูกคอมมิวนิสต์ ยึดได้อีกครั้ง แต่จีนไม่สามารถรุกลงใต้ได้ไกลกว่ากรุงโซล

เนื่องจาก หาการส่งกำลังบำรุง อาหารและอาวุธ  ทางสหกรณ์ประชาชาติ ได้ใช้ ยุทธการ round up และยุทธการ killer ทำให้สามารถยึดครองดินแดนด้านใต้ของฮัน

และในยุทธการริปเปอร์ ก็สามารถขับไล่กองทัพเกาหลีเหนือและจีน ออกจากกรุงโซล

เท่ากับ ในรอบ 1 ปีกรุงโซลถูกเปลี่ยนมือ ยึดครอง ถึง 4 รอบ ทำให้เสียหายอย่างหนัก ประชากร จาก 1.5 ล้านคน ก่อนสงคราม เหลือเพียง 2 แสนคน

ต่อมากองทัพสหประชาชาติ รุกคืบไปถึงแนวแคนซัส ที่อยู่เหนือเส้นขนาน ที่ 38 กองทัพสหประชาชาติ ตัดสินใจที่จะหยุดไว้ แค่นั้น ไม่รุกขึ้นไปเกาหลีเหนือ

จึงเป็นช่วงเวลา ที่มีการยันกัน มีการตกลงเพื่อหยุดยิง การเจรจาสันติภาพใช้เวลา 2 ปี

สุดท้ายฝ่ายคอมมิวนิสต์ กลับยกเลิกข้อเสนอ ของการเจรจา ทำให้กองทัพสหรัฐ เปิดยุทธการ Hudson habor

ต่อมาปี 1952 ประธานาธิบดีคนใหม่ ไอเซนฮาว ได้ทำตามสัญญา ที่ลงไว้ในการหาเสียง ว่าจะพยายามหาทางยุติ ความขัดแย้งในเกาหลี

สหประชาชาติ ยอมรับข้อเสนอของอินเดีย ในการสงบศึกเกาหลี ทั้ง 2 ฝ่ายหยุดยิง ซึ่งแนวรบอยู่ที่ประมาณเส้นขนานที่ 38

หลังสงคราม เกาหลีได้รับความเสียหายอย่างหนัก ทั้งเกาหลีเหนือและเกาหลีใต้

ศกของเกาหลีเหนือ ฟื้นตัวอย่างรวดเร็วหลังสงคราม เราคงเคยได้ยิน กายกรรมเปียงยาง ที่มีชื่อกระฉ่อน ในอดีต

จนกระทั่งประมาณปี 1975 เศรษฐกิจเกาหลีเหนือ ที่เจริญล้ำหน้ากว่าเกาหลีใต้ แต่สุดท้ายก็เริ่มถดถอย

ทุกวันนี้เศรษฐกิจของเกาหลีเหนือไม่มีอะไรเกิดใหม่อย่างแท้จริง ในขณะที่เศรษฐกิจของเกาหลีใต้ กำลังขยายตัวอย่างมาก พัฒนาจนเป็นประเทศอุตสาหกรรม

ในสงครามเกาหลีที่เกิดขึ้นนี้ ถือได้ว่าเป็นสงครามตัวแทนสงครามแรก ระหว่างฝ่ายเสรีนิยมกับฝ่ายคอมมิวนิสต์

ประเทศ มหาอำนาจ ต่างหลีกเลี่ยง ที่จะ ปะทะกันโดยตรง ต่างหลีกเลี่ยง สงครามนิวเคลียร์ ส จึงเกิด สงครามตัวแทน

ถ้าจีน โซเวียต ไม่เข้าไปยุ่ง ป่านนี้เกาหลีคงรวมชาติไปแล้ว และจะเจริญขนาดไหน

หรือถ้า อเมริกาและสหประชาชาติไม่เข้าไปยุ่ง ป่านนี้เกาหลีคงจะรวมชาติไปและจะตกต่ำขนาดไหน

วันอังคารที่ 26 พฤษภาคม พ.ศ. 2558

ข้อมูลเบื้องต้น กอง REIT IMPACT




จุดเด่นของสินทรัพย์
img-1เป็นศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมที่ใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และมีส่วนแบ่งตลาดสูงสุด
อิมแพ็ค เมืองทองธานี เป็นศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมที่ใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ มีพื้นที่จัดแสดงถึง 122,165 ตร.ม. สามารถรองรับผู้เข้าชมงานได้จำนวนมาก ในปีสิ้นสุด 31 มีนาคม 2557 อิมแพ็คมีส่วนแบ่งการตลาดมากที่สุดในประเทศไทย
img-2ทำเลที่ตั้งสะดวกต่อการเข้าถึง
ตั้งอยู่ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน สามารถเข้าถึงได้จากถนนหลัก 5 สายของกรุงเทพฯและนนทบุรี ทำให้สามารถเดินทางเข้าถึงได้ทั้งรถสาธารณะและรถส่วนบุคคล พร้อมโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูในอนาคต
img-3มีฐานลูกค้าหลากหลาย และมีอัตราใช้พื้นที่ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง
ฐานลูกค้าของอิมแพ็คประกอบด้วย 3 กลุ่มคือ รัฐบาล เอกชน และต่างประเทศ ถือเป็นการลดการพึ่งพิงรายได้จากกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง ซึ่งเป็นการเพิ่มโอกาสสร้างรายได้ที่มีความมั่นคง ตลอดจนมีอัตราใช้พื้นที่ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง
img-4อิมแพ็คมีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์
อิมแพ็ค มีประสบการณ์ในการบริหารจัดการศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมอิมแพ็ค เมืองทองธานีมากว่า 15 ปี ทำให้มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ให้เกิดประโยชน์สูงสุดได้อย่างมืออาชีพ
img-5แนวโน้มการเติบโตของอุตสาหกรรม MICE และเศรษฐกิจ
ในอนาคต อุตสาหกรรม Meeting Incentive Convention and Exhibition (MICE) มีแนวโน้มเติบโตขึ้นจากการขยายตัวทางเศรษฐกิจและการเปิดเขตการค้าเสรีอาเซียน (AEC) ทำให้มีโอกาสรับประโยชน์จากการเพิ่มขึ้นของผู้ใช้บริการ
img-6โอกาสการเติบโตในอนาคตจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม
กองทรัสต์ได้รับสิทธิปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal) จากอิมแพ็คในการลงทุนในทรัพย์สินประเภทนิทรรศการและศูนย์การประชุมใดๆของอิมแพ็คที่มีอยู่ในปัจจุบันและที่จะมีในอนาคต





ข้อมูลกองทรัสต์
อิมแพ็ค โกรท รีท – FACT SHEET
ประเภทกองทรัสต์กองทรัสต์ประเภทไม่กำหนดอายุและไม่รับไถ่ถอนหน่วยทรัสต์
นโยบายการลงทุนกองทรัสต์จะมุ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้และ/ หรือลงทุนในหลักทรัพย์ หรือสินทรัพย์อื่น หรือการหาดอกผลโดยวิธีอื่น เพื่อประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์
จำนวนเงินลงทุนเงินลงทุนในสินทรัพย์ครั้งแรกเท่ากับ 19,614,500,000 บาท
รายละเอียดสินทรัพย์ลงทุนลงทุนในกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และอาคารศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมของโครงการอิมแพ็คเมืองทองธานี (IMPACT Muang Thong Thani)จำนวน 4 อาคาร ได้แก่ IMPACT Arena, IMPACT Exhibition Center, IMPACT Forum และ IMPACT Challenger  รวมถึงระบบสาธารณูปโภคและอุปกรณ์ต่างๆ ของอาคารดังกล่าว บนที่ดินทั้งสิ้น 192 ไร่ 1 งาน 30.1 ตร.ว. รวมพื้นที่ใช้สอย 165,606 ตร.ม.
จำนวนหน่วยลงทุน1,482,500,000 หน่วย
การถือครองกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ( Freehold)
วันซื้อขายวันแรก1 ตุลาคม 2557
มูลค่าที่ตราไว้ต่อหน่วย10.60 บาท
นโยบายการจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของรอบปีบัญชี โดยประโยชน์ตอบแทนที่จะจ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์นั้น ได้แก่ ประโยชน์ตอบแทนสำหรับรอบปีบัญชี (Year-End Distribution) และประโยชน์ตอบแทนระหว่างกาล (Interim Distribution) (ถ้ามี)

ค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บจากผู้ถือหน่วยลงทุน  (ร้อยละ ของมูลค่าสินทรัพย์รวม ต่อปี)

 ค่าธรรมเนียมผู้จัดการกองทรัสต์ไม่เกินร้อยละ 2.0
 ค่าธรรมเนียมทรัสตีไม่เกินร้อยละ 1.0
ค่าธรรมเนียมนายทะเบียนไม่เกินร้อยละ 0.5
ค่าธรรมเนียมผู้เก็บรักษาทรัพย์สินไม่เกินร้อยละ 0.5
ค่าธรรมเนียมผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ไม่เกินร้อยละ 2.0





  บล.ดีบีเอสวิคเคอร์ส : IMPACT GROWTH REIT ราคา IPO: 10.30-10.60 บาท แนะนำ จองซื้อ


สินทรัพย์มีอนาคต ผลตอบแทนดี ไม่มีหมดอายุ
• นับว่ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพคโกรท (IMPACT Growth REIT) เป็นกองแรกในประวัติศาสตร์ตลาดทุนไทย มาทดแทนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะหมดไป จัดสรรด้วยวิธีการสุ่ม (random)

• จุดเด่นคือ ลงทุนในกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) ของศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมที่ใหญ่ที่สุดในไทยและอาเซียน แสดงว่าจะให้ผลตอบแทนโดยไม่มีวันหมดอายุ อัตราผลตอบแทนปันผลต่อปีปีแรกประมาณ 6.6%-6.8%

• กองทรัสต์ฯมีแนวโน้มการเติบโตที่สดใส คาดว่าเฉลี่ยต่อปีที่ 10% จากอัตราการเข้าเช่า (OR) และอัตราค่าเช่าที่จะเพิ่มขึ้นรวมทั้งมีสิทธิ์จะซื้อหรือปฏิเสธสินทรัพย์จากอิมแพ็คฯได้ก่อนทั้งที่มีอยู่ในปัจจุบันและที่จะมีในอนาคต

• คำแนะนำ จองซื้อ หากในอนาคตมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูผ่านเข้าไปยังโครงการจะยิ่งน่าสนใจ ข้อดีของ REIT คือ กู้เงินได้มากกว่ากองทุนอสังหาฯ แต่ข้อเสียคือ นิติบุคคลต้องเสียภาษี กำหนดให้ราคาพื้นฐานเบื้องต้นไว้ที่ 12.07 บาท ประเมินด้วยวิธี DDM (Dividend Discount Model) ราคาจองมีส่วนเพิ่ม 14-17%

รายละเอียดกองทรัสต์ฯ การขายกอง IMPACT Growth REIT ครั้งนี้จะมีจำนวน 1,482.5 ล้านหน่วย กำหนดช่วงราคาขาย10.30 - 10.60 บาทต่อหน่วย คาดว่าจะมีจำนวนเงินรวม 1.5-1.6 หมื่นล้านบาท รวมทั้ง กอง IMPACT Growth REIT จะกู้เงินอีก3.9 พันล้านบาทหรือประมาณ 20% ของมูลค่ากองทุน รวมแล้วบริษัท อิมแพ็ค เอ็กซิบิชั่น แมเนจเม้นท์ จะระดมทุนได้ประมาณ 2หมื่นล้านบาท ขณะที่ราคาประเมินมูลค่าสินทรัพย์ 4 อาคาร เป็น 18-19 พันล้านบาท ซึ่งประเมินด้วยวิธี Income Approachกำหนดการ จะเปิดจองซื้อแก่นักลงทุนทั่วไปในช่วงวันที่ 8-12 ก.ย.นี้ และในวันที่ 15-16 ก.ย 57 จะทำการสำรวจราคา หรือทำBook Build ก่อนที่จะประกาศราคาขายสุดท้ายในวันที่ 17 ก.ย.นี้ ที่ปรึกษาทางการเงินคาดว่า กอง IMPACT Growth REIT จะเข้าจดทะเบียนและเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ได้ประมาณวันที่ 1 ต.ค.นี้ ทั้งนี้การจัดสรรจะเป็นวิธีแบบสุ่ม (random) ซึ่งต่างจากวิธีการจัดสรรเป็นจำนวนต่ำก่อน (small lot first) แต่รายย่อยจะต้องจ่ายที่ราคา 10.60 บาทก่อน

สินทรัพย์ที่ขายเข้ากองทรัสต์ฯครั้งนี้ ทั้งนี้ อิมแพ็คฯ จะขายทรัพย์สิน 4 รายการให้แก่ กอง IMPACT Growth REIT ได้แก่ 1.ศูนย์จัดการแสดงอิมแพ็คอารีน่า (IMPACT Arena) 2. ศูนย์แสดงสินค้าและนิทรรศการนานาชาติรวมถึงสถานที่สำหรับจัดงานในร่ม (IMPACT Exhibition Center) ที่มีจำนวน 8 อาคาร และห้องประชุม 6 ห้อง 3. ศูนย์การประชุมอิมแพ็คฟอรั่ม (IMPACTForum) มีจำนวน 2 อาคาร และ 4.อาคารอิมแพ็คชาเลนเจอร์ (IMPACT Challenger) มีจำนวน 3 อาคาร ห้องบอลรูม 1 ห้องและห้องประชุม 16 ห้อง ทั้งนี้บริษัท อาร์ เอ็ม ไอ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อย 100% ของ BLAND เป็นผู้ดำเนินการจัดตั้งกองทรัสต์ เพื่อการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของ กอง IMPACT Growth REIT

จุดเด่นการลงทุน มีหลายประการคือ 1) เป็นศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมที่ใหญ่ที่สุดในไทยและอาเซียน พื้นที่จัดแสดงทั้งหมดถึง 122,165 ตรม. มีส่วนแบ่งการตลาดสูงสุดที่ประมาณ 68% 2) ทำเลที่ตั้งสะดวกต่อการเข้าเมือง 3) มีฐานลูกค้าหลากหลาย รัฐบาล เอกชน และต่างประเทศ และมีอัตราใช้พื้นที่ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง 4) อิมแพ็คฯมีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์มากกว่า 15 ปี 5) แนวโน้มการเติบโตลูกค้า MICE (Meeting Incentive Convention and Exhibition) สดใส และการเปิดเขตเสรีการค้าอาเซียน (AEC) เป็นโอกาสธุรกิจ และ 6) มีโอกาสการเติบโตในอนาคตจากการลงทุนในอสังหาฯเพิ่มเติมสิทธิประโยชน์สำหรับผู้ลงทุน มีผลตอบแทนสม่ำเสมอ กองทรัสต์ต้องจ่ายผลประโยชน์ให้ผู้ถือหน่วยอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก มีสภาพคล่องในการซื้อขาย เทียบกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาฯ มีโอกาสได้รับประโยชน์ตอบแทนอย่างมั่นคงจากสินทรัพย์ที่ไม่มีกำหนดอายุ (Freehold Investment) และ มีโอกาสได้รับส่วนต่างราคา(capital gain) และช่วยลดความเสี่ยงจากภาวะเงินเฟ้อ (Inflation Hedge)

อัตราผลตอบแทนปันผลต่อปีปีแรกประมาณ 6.6%-6.8% ขี้นอยู่กับราคา IPO ที่จะสรุปได้หลังจากมีการสำรวจราคา(BookBuild) เสร็จสิ้น และประกาศราคาขายสุดท้ายในวันที่ 17 ก.ย.57 หากราคาออกมาเป็น 10.30 บาท ผลตอบแทนปันผลเป็น 6.8%แต่หากเป็น 10.60 บาท อัตราผลตอบแทนปันผลจะลดลงเป็น 6.6%

กองทรัสต์ฯมีแนวโน้มการเติบโตที่สดใส คาดว่าเฉลี่ยต่อปีที่ 10% จากอัตราการเข้าเช่า (OR) และอัตราค่าเช่าที่จะเพิ่มขึ้นรวมทั้งมีสิทธิ์จะซื้อหรือปฏิเสธสินทรัพย์จากอิมแพ็คฯได้ก่อนทั้งที่มีอยู่ในปัจจุบันและที่จะมีในอนาคต ส่วนการเติบโตเพิ่มเติมในอนาคต คือ ยังมีสินทรัพย์อีกหลายรายการของอิมแพ็คฯที่ยังไม่ได้ขายเข้า REIT เช่น โรงแรมโนโวเทล และที่จอดรถ อีกทั้งในอนาคตอิมแพ็คก็จะมีการก่อสร้างสินทรัพย์ต่างๆเพิ่มเติมขึ้นมาอีก เช่น โรงแรม 3 ดาว ชอปปิงมอลล์ และ อาคารจอดรถ แล้วจะนำมาขายเข้า REIT ในอนาคต

รถไฟฟ้าสายสีชมพู จะช่วยเพิ่มคุณค่าสินทรัพย์ในอนาคต รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) จะมีการเข้าพิจารณาจากครม.ในเดือน ต.ค.57 นี้ มีส่วนเกี่ยวข้องกับ REIT คือ หากในอนาคตมีการพาดผ่านมายังอิมแพ็คฯ ก็จะช่วยเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ได้เป็นอย่างดี เม็ดเงินลงทุนในส่วนนี้ตกอยู่ประมาณ 600 ล้านบาท แต่ยังไม่สรุปว่าทางอิมแพ็คหรือภาครัฐจะเป็นผู้ออกเงินลงทุน แต่ข้อดีในกรณีอิมแพ็คฯออกคือ จะกำหนดสถานีรถไฟฟ้า ให้สอดรับกับความต้องการของผู้เช่าและผู้เข้ามาเยี่ยมชมได้เป็นอย่างดีหากกรณีเป็นรัฐออก อาจจะมีจำนวนสถานีรถไฟฟ้าไม่มากนัก

ข้อดีของ REIT คือ กู้เงินได้มากกว่ากองทุนอสังหาฯ จึงทำให้มีโอกาสการขยายงานได้สูงกว่ากองทุนอสังหาฯ ปกติต้นทุนทางการเงินของเงินกู้จะต่ำกว่าส่วนทุน และหลีกเลี่ยงการเพิ่มทุนได้ มิฉะนั้นจะทำให้เกิด dilution effect แต่ข้อเสียคือ สำหรับ REITนิติบุคคลต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล 20% แต่หากเป็นกองทุนอสังหาฯ จะได้รับยกเว้นแล้วแต่กรณี เช่น ไม่เสียภาษีหากถือหน่วยมากกว่า 25% โดยถือหน่วย 3 เดือน ก่อนและหลังวันจ่ายปันผล แต่หากถือน้อยกว่า 25% ให้นำรายได้เพียงกึ่งหนึ่งมาคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคล ถ้าถือหน่วย 3 เดือน ก่อนและหลังวันจ่ายปันผล

คำแนะนำ จองซื้อ กำหนดให้ราคาพื้นฐานเบื้องต้นไว้ที่ 12.07 บาท ประเมินด้วยวิธี DDM (Dividend Discount Model) ราคาจองมีส่วนเพิ่ม 14-17% แล้วแต่ว่าราคาจองสุดท้ายจะออกมาเท่าใด ระหว่าง 10.30-10.60 บาท ทั้งนี้สมมุติฐานในการประเมินคือให้เงินปันผลมีอัตราการเติบโต 10% ในระยะเวลา 3 ปีข้างหน้า ด้วยส่วนคิดลด WACC 9% และ terminal growth ที่ 3%

นักวิเคราะห์ : สมบัติ เอกวรรณพัฒนา : Tel 7835 sombata@th.dbsvickers.com
    








วันเสาร์ที่ 23 พฤษภาคม พ.ศ. 2558

SET vs SET50

จะลองมาทดสอบกัน ว่าระหว่าง SET กับ SET50 อะไรให้ผลตอบแทนสูงกว่ากัน
โดย อ้างอิงจากบทความนี้นะครับ   SET index with EMA จะใช้ EMA25 ในการวัดผล

SET index with EMA

การทดสอบนี้ เป็นการทดสอบ ดัชนี SET กับ เส้น EMA
โดยเงื่อนไขคือ
ซื้อเมื่อ SETEMA 25  (day)   
ขายเมื่อ SETEMA 25  (day)   
ช่วงเวลาในการทดสอบคือ  1/1/1994 - 31/12/2014  ( 21 ปี)

อดีตไม่ได้รับประกันอนาคต
เงินตั้งต้นในการทดสอบคือ  1 ล้านบาท กลายเป็น 8.157 ล้านบาท






SET50 index with EMA

การทดสอบนี้ เป็นการทดสอบ ดัชนี SET กับ เส้น EMA
โดยเงื่อนไขคือ
ซื้อเมื่อ SET50 > EMA 25  (day)   
ขายเมื่อ SET50EMA 25  (day)   
ช่วงเวลาในการทดสอบคือ  1/1/1994 - 31/12/2014  ( 21 ปี)

อดีตไม่ได้รับประกันอนาคต
เงินตั้งต้นในการทดสอบคือ  1 ล้านบาท กลายเป็น 5.764 ล้านบาท











วันอาทิตย์ที่ 17 พฤษภาคม พ.ศ. 2558

SET index with Breakout & Stop loss

ต่อเนื่องจากบทความที่แล้ว เรื่อง
จะเห็นว่าจำนวนวันที่ดีที่สุดของบทความที่แล้วในการทดสอบ คือ 15 วัน
ดังนั้น จะเอาการ Breakout 15 วัน มาทำการทดสอบต่อ โดยมีการ ตั้งค่า Stop loss ใน % ที่แตกต่างกัน

การทดสอบนี้ เป็นการทดสอบ ดัชนี SET กับการเบรค Hi ,Low
โดยเงื่อนไขคือ
ซื้อเมื่อ SET > Hi ของช่วงเวลาที่ผ่านมา
ขายเมื่อ SET< Low ของช่วงเวลาที่ผ่านมา
ช่วงเวลาในการทดสอบคือ  1/1/1994 - 31/12/2014  ( 21 ปี)
อดีตไม่ได้รับประกันอนาคต  

ซื้อ SET index เมื่อ  Break Hi  (Hi ในรอบ 15 วันย้อนหลัง)
     ขายเมื่อ Break Low (Low ในรอบ 15 วันย้อนหลัง)

1. ไม่มี Stop loss 
เงินตั้งต้นในการทดสอบคือ  1 ล้านบาท กลายเป็น 8.59 ล้านบาท





2. Stop loss  ที่  2%
เงินตั้งต้นในการทดสอบคือ  1 ล้านบาท กลายเป็น 10.318  ล้านบาท




2. Stop loss  ที่  4%
เงินตั้งต้นในการทดสอบคือ  1 ล้านบาท กลายเป็น 11.192  ล้านบาท




3. Stop loss  ที่  7%
เงินตั้งต้นในการทดสอบคือ  1 ล้านบาท กลายเป็น 9.749  ล้านบาท




4. Stop loss  ที่  10%
เงินตั้งต้นในการทดสอบคือ  1 ล้านบาท กลายเป็น 8.931  ล้านบาท






























SET index with Breakout

การทดสอบนี้ เป็นการทดสอบ ดัชนี SET กับการเบรค Hi ,Low
โดยเงื่อนไขคือ
ซื้อเมื่อ SET > Hi ของช่วงเวลาที่ผ่านมา
ขายเมื่อ SET< Low ของช่วงเวลาที่ผ่านมา
ช่วงเวลาในการทดสอบคือ  1/1/1994 - 31/12/2014  ( 21 ปี)
อดีตไม่ได้รับประกันอนาคต


1.  ซื้อ SET index เมื่อ  Break Hi  (Hi ในรอบ 10 วันย้อนหลัง)
     ขายเมื่อ Break Low (Low ในรอบ 10 วันย้อนหลัง)
เงินตั้งต้นในการทดสอบคือ  1 ล้านบาท กลายเป็น 4.899 ล้านบาท





2.  ซื้อ SET index เมื่อ  Break Hi  (Hi ในรอบ 15 วันย้อนหลัง)
     ขายเมื่อ Break Low (Low ในรอบ 15 วันย้อนหลัง)
เงินตั้งต้นในการทดสอบคือ  1 ล้านบาท กลายเป็น 8.59 ล้านบาท





3.  ซื้อ SET index เมื่อ  Break Hi  (Hi ในรอบ 20 วันย้อนหลัง)
     ขายเมื่อ Break Low (Low ในรอบ 20 วันย้อนหลัง)
เงินตั้งต้นในการทดสอบคือ  1 ล้านบาท กลายเป็น  7.17 ล้านบาท





4.  ซื้อ SET index เมื่อ  Break Hi  (Hi ในรอบ 25 วันย้อนหลัง)
     ขายเมื่อ Break Low (Low ในรอบ 25 วันย้อนหลัง)
เงินตั้งต้นในการทดสอบคือ  1 ล้านบาท กลายเป็น 4.50  ล้านบาท







วันพุธที่ 6 พฤษภาคม พ.ศ. 2558

ทำไมคนส่วนใหญ่จึงทำตามระบบเทรดไม่ได้

สิ่งที่ทำให้คนส่วนใหญ่ไม่สามารถทำตามระบบได้

-ความเครียดจากการซื้อ ต้องซื้อตัวที่ไม่อยากซื้อ

-ความเครียดจากการไม่ได้ซื้อ คือต้องไม่ซื้อตัวที่ไม่เข้าระบบ แม้จะชอบกราฟ แพทเทิล แค่ไหนก็ตาม

-ความเครียดจากการขาย ต้องขายขาดทุน คัทลอส ตัวที่ระบบให้ขายทั้งๆที่บางครั้งอยากรออีกหน่อย

-ความเครียดจากการไม่ได้ขาย หุ้นบางตัวเรามีกำไรมากแล้วแต่ไม่สามารถขายได้เพราะระบบยังไม่สั่งขาย

-ความเครียดจากการถือหุ้น ต้องทนถือหุ้นที่บางครั้งเราคาดว่าราคาจะต้องลง และทนดูมันลงไปเรื่อยๆจนกว่าจะถึงจุด stop
 
เห็นได้ชัดว่าระบบมีวิธีการไล่คนออกจากระบบโดยการเล่นกับจิตใจคน

วันอังคารที่ 5 พฤษภาคม พ.ศ. 2558

SET index & Parabolic (SAR)

บทความก่อนหน้าได้ทดสอบ SET index กับ MACD ไปแล้ว


ครั้งนี้จะทดสอบ การซื้อ SET index ด้วย Parabolic (SAR)
ช่วงเวลาในการทดสอบ คือ  1/1/1994 - 31/12/2014 (21 ปี)
เงินตั้งต้นในการทดสอบ 1 ล้านบาท
อดีตไม่ได้รับประกันอนาคต

Buy เมื่อ Close > Parabolic 
Sell เมื่อ Close < Parabolic

เงินตั้งต้นในการทดสอบ 1 ล้านบาท จะกลายเป็น 5.07  ล้านบาท